O regimento interno do condomínio foi escrito em 2003. Proíbe antena parabólica na sacada, não menciona delivery por aplicativo e trata “animal doméstico” como se fosse sempre proibido. Ninguém segue metade das regras porque metade não faz sentido.
Se essa descrição parece familiar, está na hora de atualizar.
Regimento interno vs. convenção
Antes de mexer em qualquer coisa, entenda a diferença:
Convenção: É a “constituição” do condomínio. Define fração ideal, rateio, competências do síndico, quóruns. Alteração exige 2/3 dos condôminos (art. 1.351, Código Civil).
Regimento interno: São as regras de convivência do dia a dia. Horários, uso de áreas comuns, pets, mudanças, obras. Alteração exige maioria simples em assembleia (50% + 1 dos presentes), salvo se a convenção exigir quórum diferente.
O regimento não pode contradizer a convenção. Se a convenção proíbe pets, o regimento não pode liberar. A solução é alterar a convenção primeiro.
Quando atualizar
Sinais claros de que o regimento precisa de revisão:
- Tem mais de 5 anos sem atualização
- Não menciona delivery, aplicativos de transporte ou coworking
- Regras sobre pets estão defasadas ou foram superadas pela jurisprudência
- Horários de obras e mudanças não refletem a realidade atual
- Não há regra sobre uso de áreas comuns para locação (Airbnb)
- Moradores frequentemente descumprem regras que consideram absurdas
- O síndico tem dificuldade em aplicar multas porque as regras são vagas
O que incluir na atualização
Temas obrigatórios
- Horários de silêncio (dias úteis, fins de semana, feriados)
- Regras para obras e reformas (horários, dias permitidos, comunicação prévia)
- Uso de áreas comuns (salão de festas, piscina, academia, churrasqueira)
- Regras para mudanças (horários, agendamento, proteção de elevador)
- Garagem (vagas, circulação, velocidade, proibições)
- Lixo e reciclagem (horários, separação, descarte de móveis)
Temas que precisam de atualização
- Pets: Jurisprudência consolidada permite animais de estimação em condomínios. Proibição genérica não se sustenta. O regimento pode regulamentar (coleira, limpeza, áreas permitidas).
- Delivery e aplicativos: Regras para entrega na portaria, acesso de entregadores, uso de armários inteligentes.
- Locação por temporada: Se o condomínio permite ou restringe uso do tipo Airbnb. O STJ já decidiu que a convenção pode proibir.
- Áreas de coworking: Se o condomínio tem espaço compartilhado de trabalho, regras de uso e agendamento.
- Veículos elétricos: Instalação de carregadores na garagem, consumo de energia, compartilhamento.
- Drones: Uso e sobrevoo no condomínio.
- Câmeras e privacidade: Regras sobre câmeras individuais na porta de apartamentos, campainha com vídeo.
- Comunicação digital: Canais oficiais, grupo de WhatsApp do condomínio (opcional, não substitui comunicação formal).
Passo a passo para atualizar
1. Formar comissão de revisão
O síndico pode formar uma comissão com 3 a 5 moradores voluntários. Incluir pessoas com perfis diferentes: famílias com crianças, idosos, moradores com pets, proprietários e inquilinos.
A comissão analisa o regimento atual, identifica pontos defasados e propõe alterações.
2. Pesquisar jurisprudência e legislação
Antes de propor regras, verificar se são legais. Proibir pet genérico, restringir uso de elevador social por empregados domésticos ou impedir locação por temporada sem base na convenção são exemplos de regras que não se sustentam.
Consultar um advogado condominialista é recomendável, especialmente para temas polêmicos.
3. Redigir a proposta
Regras devem ser:
- Claras: Sem ambiguidade. “Horário de silêncio: 22h às 7h” é claro. “Evitar barulho excessivo” não é.
- Objetivas: Com consequências definidas. “Primeira infração: advertência. Segunda: multa de R$ 200.”
- Razoáveis: Proporcionais e defensáveis. Multa de R$ 5.000 por lixo fora do horário é desproporcional.
- Atualizadas: Refletir a realidade de como as pessoas vivem hoje.
4. Disponibilizar para os moradores
Enviar a proposta com pelo menos 15 dias de antecedência da assembleia. Por e-mail, no app do condomínio ou impressa nos escaninhos. Os moradores devem ter tempo para ler e preparar sugestões.
5. Convocar assembleia
A pauta deve ser específica: “Aprovação do novo regimento interno”. Incluir na convocação:
- Data, hora e local
- Informação de que a proposta está disponível para consulta
- Quórum necessário (verificar a convenção)
6. Discutir e aprovar
Na assembleia, apresentar as mudanças artigo por artigo ou por tema. Permitir discussão. Votar cada ponto controverso separadamente, se necessário.
Aprovação: maioria simples dos presentes (salvo exigência diferente na convenção).
7. Registrar e comunicar
- Registrar a ata da assembleia em cartório
- Distribuir o novo regimento para todos os moradores
- Disponibilizar versão digital no app ou site do condomínio
- Fixar nos murais das áreas comuns
Modelo de estrutura
Um regimento bem organizado segue esta estrutura:
- Disposições gerais — objetivo e abrangência
- Deveres dos condôminos — obrigações de todos
- Uso das unidades — regras para dentro do apartamento que afetam o coletivo
- Áreas comuns — regras por espaço (piscina, salão, academia, etc.)
- Garagem — vagas, circulação, veículos
- Animais — permissões, restrições, responsabilidades
- Obras e reformas — horários, comunicação, normas técnicas
- Mudanças — agendamento, horários, proteção
- Funcionários e prestadores — acesso, horários
- Entregas e correspondências — delivery, encomendas
- Penalidades — advertência, multa, valores, reincidência
- Disposições finais — vigência, casos omissos
Erros comuns
- Copiar regimento de outro condomínio — cada condomínio tem sua realidade. Copiar sem adaptar gera regras que ninguém segue.
- Regras impossíveis de fiscalizar — “Proibido falar alto no elevador” é incontrolável.
- Não definir penalidades — regra sem consequência é sugestão.
- Não consultar advogado — regra ilegal é pior que não ter regra.
- Atualizar e não comunicar — se os moradores não sabem que mudou, não vão cumprir.
Conclusão
O regimento interno é o documento mais prático do condomínio. É ele que define como as pessoas convivem no dia a dia. Um regimento atualizado reduz conflitos, facilita o trabalho do síndico e protege os moradores.
Se o seu regimento fala em “antena parabólica” e não menciona “delivery”, está na hora. Monte a comissão, redija a proposta e leve para assembleia. O processo é mais simples do que parece e o resultado melhora a vida de todo mundo.