A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional 132/2023 não é mais papo de futuro. Em 2026, o período de transição começa oficialmente — e condomínios de todo o Brasil vão sentir o impacto direto no bolso.
Se você é síndico, conselheiro ou mora em condomínio, este artigo explica, sem juridiquês, o que muda, quanto pode pesar e o que fazer agora.
O que é a reforma tributária, em resumo
A reforma substitui cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois novos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — estadual/municipal
A transição começa em 2026 com a CBS a uma alíquota-teste e vai até 2033, quando o sistema antigo será completamente extinto.
Por que o condomínio é afetado?
Condomínio não vende nada, mas contrata tudo: limpeza, portaria, manutenção, segurança, elevadores, jardinagem, contabilidade. Todos esses serviços serão tributados pelo novo modelo.
O ponto crítico: alíquota sobre serviços
No sistema atual, serviços pagam ISS (2% a 5%). Com o IBS + CBS, a alíquota combinada estimada gira em torno de 26,5% — uma das mais altas do mundo.
Isso significa que empresas prestadoras de serviço terão carga tributária maior. E quem paga a conta? O condomínio — via reajuste de contratos.
Impactos práticos para o condomínio
1. Aumento nos contratos de terceirização
Portaria, limpeza e segurança terceirizadas representam, em média, 50% a 60% da despesa condominial. Com a nova tributação, espere reajustes que podem chegar a 10% a 15% acima da inflação nos próximos ciclos de renovação.
2. Manutenção e conservação mais caras
Contratos de elevadores, bombas, geradores e CFTV também serão impactados. Empresas de manutenção que hoje operam no Simples Nacional podem perder competitividade ou repassar custos.
3. Serviços contábeis e jurídicos
A assessoria contábil e jurídica do condomínio — já obrigatória na prática — tende a ficar mais cara. Condomínios menores, que dividem pouco entre unidades, vão sentir mais.
4. Impacto na taxa condominial
A soma desses reajustes pode elevar a taxa condominial em 8% a 12% em termos reais ao longo do período de transição. Não é um aumento pontual — é estrutural.
5. Complexidade na prestação de contas
Durante a transição (2026–2033), fornecedores vão emitir notas com tributos antigos e novos simultaneamente. A prestação de contas do condomínio vai exigir mais atenção do síndico e do contador.
O que o síndico deve fazer agora
Revisar contratos vigentes
Verifique cláusulas de reajuste e reequilíbrio econômico-financeiro. Muitos contratos já preveem repasse de novos tributos. Se o seu não prevê, negocie antes da renovação.
Atualizar a previsão orçamentária
A previsão orçamentária do condomínio para 2026/2027 precisa considerar o cenário tributário. Inclua uma margem de segurança de pelo menos 10% sobre os custos de serviços.
Fortalecer o fundo de reserva
O fundo de reserva ganha ainda mais importância. Ele é a rede de segurança contra reajustes inesperados durante a transição.
Buscar eficiência operacional
É hora de revisar gastos, renegociar fornecedores e avaliar alternativas. Condomínios que já investiram em automação e IoT terão vantagem competitiva — menos dependência de mão de obra terceirizada significa menos exposição ao aumento tributário.
Manter moradores informados
Transparência é essencial. Use a assembleia, o app de comunicação ou o grupo do condomínio para explicar por que os custos estão subindo. Morador informado reclama menos e colabora mais.
Oportunidades escondidas na reforma
Nem tudo é aumento de custo. O novo sistema tem alguns pontos positivos:
- Não cumulatividade plena: empresas prestadoras poderão aproveitar créditos tributários que hoje são perdidos, o que pode moderar parte dos reajustes
- Simplificação: menos tributos, menos burocracia, menos risco de autuação fiscal para os fornecedores
- Cashback para baixa renda: condomínios populares podem se beneficiar indiretamente se moradores de baixa renda receberem devolução de tributos sobre serviços essenciais
O condomínio como CNPJ: muda algo?
Condomínio tem CNPJ mas não é contribuinte de ICMS ou ISS. Com a reforma, essa condição se mantém: o condomínio continua sendo consumidor final dos serviços. Ele não recolhe IBS/CBS diretamente, mas absorve o custo via preço dos contratos.
A exceção são condomínios que exploram atividade econômica (locação de espaços para antenas, publicidade em fachada, etc.). Nesses casos, pode haver incidência direta. É um tema que merece acompanhamento jurídico — e já abordamos as possibilidades em receitas extras para condomínios.
Checklist rápido para 2026
- Levantar todos os contratos de serviço e suas cláusulas tributárias
- Solicitar ao contador uma projeção de impacto da CBS sobre os principais fornecedores
- Atualizar a previsão orçamentária com margem de segurança
- Reforçar o fundo de reserva em assembleia
- Avaliar contratos de longo prazo vs. renovações curtas durante a transição
- Comunicar moradores sobre o cenário tributário
Conclusão
A reforma tributária é inevitável e já está em curso. Condomínios que se anteciparem — ajustando orçamento, renegociando contratos e investindo em eficiência — vão atravessar a transição com menos dor.
O síndico que entende o cenário e age proativamente protege o caixa do condomínio e a tranquilidade dos moradores. E é exatamente esse tipo de gestão inteligente que plataformas como o Residente Online existem para facilitar — centralizando informação, automatizando processos e dando ao síndico as ferramentas certas para tomar decisões melhores.
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