A taxa condominial vira problema quando o orçamento é feito “no feeling”. Um mês a conta fecha, no outro aparece um gasto grande, e a solução vira rateio extra com todo mundo reclamando.
Previsão orçamentária não é um documento para cumprir tabela. É o que separa um condomínio previsível de um condomínio que vive de improviso.
Neste guia, você vai ver um passo a passo para montar o orçamento anual, com um modelo simples e os erros que mais derrubam síndicos no primeiro ano.
O que é previsão orçamentária (na prática)
É uma estimativa do que o condomínio vai gastar e arrecadar no próximo período (geralmente 12 meses), com base em:
- histórico de despesas
- contratos vigentes
- calendário de manutenções
- inflação/reajustes
- metas (ex.: reduzir inadimplência, melhorar segurança)
O resultado final é a taxa condominial que sustenta o funcionamento, além do planejamento de fundos e reservas.
Antes de começar: pegue os dados certos
Separe pelo menos 12 meses de:
- balancetes e extratos
- notas fiscais / recibos principais
- contratos e aditivos
- inadimplência mensal (valor e %)
Se a prestação de contas atual é confusa, este post ajuda a organizar o formato antes de projetar o futuro:
Passo a passo para montar a previsão orçamentária
1) Liste todas as despesas fixas (o que acontece mesmo se nada “der errado”)
Normalmente entram aqui:
- folha de pagamento (salários, encargos, benefícios)
- portaria/segurança (quando terceirizado)
- limpeza e conservação
- água (quando coletiva)
- energia das áreas comuns
- elevadores (manutenção)
- administradora/contabilidade
- seguros
- internet/telefonia
A dica é usar a média dos últimos 6–12 meses, corrigindo por reajustes já previstos em contrato.
2) Separe as despesas variáveis (onde mora o susto)
Variáveis comuns:
- manutenções corretivas (quebra de bomba, portão, interfone)
- serviços pontuais (dedetização, jardinagem extra)
- materiais (limpeza, EPIs, pequenos reparos)
- consumo de água/energia com sazonalidade
Aqui você tem duas opções seguras:
- média histórica + margem
- orçamento “base zero” para itens que estavam fora de controle (revisar linha por linha)
3) Trate manutenção preventiva como linha de orçamento (e não como “se sobrar”)
Quando a preventiva não entra no orçamento, ela nunca vira prioridade. E, no fim, você paga mais na corretiva.
Comece pelo mínimo e aumente com maturidade. Um checklist ajuda a não esquecer o básico:
4) Defina fundos e reservas com regra simples
O orçamento não é só despesas do mês. Ele precisa prever proteção.
Em geral, você vai trabalhar com:
- Fundo de reserva: para emergências e despesas extraordinárias (ver regra da convenção)
- Provisões: “poupança” para despesas previsíveis (13º, férias, pintura programada, modernização)
Se o condomínio confunde fundo de reserva com caixa do dia a dia, vale revisar:
5) Considere reajustes e inflação (sem inventar número)
Algumas linhas têm índice de reajuste em contrato (IPCA, INPC, dissídio, etc.). Outras você estima.
Uma forma prática:
- despesas com contrato: use o índice do contrato
- despesas sem contrato: aplique uma projeção conservadora (ex.: IPCA anual)
Evite o erro clássico de “segurar taxa” e depois explodir rateio.
6) Calcule a taxa e teste cenários
Depois de somar tudo, você chega no total anual. A taxa é:
Total anual / 12 / frações ideais (ou rateio definido)
Antes de fechar, faça 2 testes:
- Cenário conservador: +5% nas variáveis
- Cenário de estresse: inadimplência sobe 3–5 pontos percentuais
Se o caixa não aguenta nenhum cenário, o orçamento está subdimensionado.
Modelo de orçamento (exemplo simplificado)
Abaixo um modelo enxuto (valores fictícios) para você visualizar a estrutura.
| Categoria | Valor mensal (R$) | Observação |
|---|---|---|
| Folha/encargos | 18.000 | Inclui provisão de 13º e férias |
| Portaria/segurança | 22.000 | Contrato com reajuste anual |
| Limpeza | 6.500 | Inclui material básico |
| Energia áreas comuns | 4.200 | Média 12 meses |
| Água | 7.000 | Pode variar por sazonalidade |
| Elevadores | 3.200 | Manutenção mensal |
| Administradora/contabilidade | 2.000 | Honorários |
| Manutenção preventiva (geral) | 2.500 | Agenda publicada |
| Despesas variáveis (média) | 3.000 | Margem para correções |
| Total mensal | 68.400 |
Se o condomínio tem 80 unidades com rateio igual, isso dá R$ 855 por unidade/mês (antes de fundo de reserva, se separado).
Erros que mais aparecem (e como evitar)
Erro 1: usar só o mês anterior como referência
Um mês “barato” engana. Sempre use média e olhe sazonalidade.
Erro 2: não provisionar encargos trabalhistas
Quando a folha existe, 13º e férias existem. Não provisionar vira rombo previsível.
Erro 3: ignorar inadimplência
Se o condomínio tem 12% de inadimplência, você não pode montar orçamento como se 100% pagasse em dia.
Se você quer atuar na raiz, aqui tem um guia prático:
Erro 4: “taxa bonita” para evitar desgaste
Segurar taxa pode até reduzir reclamação por 1–2 meses. Depois, vira rateio extra, que desgasta muito mais.
Erro 5: orçamento que ninguém entende
Quando o morador não entende, ele desconfia. Use linguagem simples, gráficos e 1 página de resumo.
Aprovação em assembleia: como apresentar sem virar batalha
Uma apresentação que costuma funcionar:
- Mostre o histórico (últimos 12 meses)
- Mostre o que muda (reajustes, novos contratos, manutenções)
- Explique o impacto na taxa com números
- Traga 1–2 alternativas (cenários) e as consequências
Se a assembleia for online/híbrida, este conteúdo pode ajudar no formato:
Como tratar obras e melhorias (CAPEX) sem distorcer a taxa
Um erro comum é misturar no orçamento mensal despesas que deveriam ser tratadas como investimento planejado (pintura, modernização, grandes reformas). Se você joga tudo na taxa, ela fica instável.
Três formas mais usadas:
- Fundo específico aprovado em assembleia (com prazo e objetivo)
- Rateio extraordinário com cronograma e justificativa
- Provisão mensal por um período (quando a obra é previsível)
O importante é separar o que é “funcionamento” do que é “projeto”.
Rateio: igual para todos ou por fração ideal?
Cada condomínio tem regra na convenção. O que você precisa é explicar de forma simples:
- Rateio igual: cada unidade paga o mesmo (comum em condomínios menores)
- Fração ideal: unidades maiores pagam mais (muito comum)
- Critérios mistos: parte igual, parte por fração (menos comum, mas existe)
Na apresentação, mostre 2–3 exemplos de unidades (pequena/média/grande) com o valor final. Isso reduz a sensação de “pegadinha”.
Acompanhamento mensal: orçamento bom é o que você revisa
Depois de aprovado, faça o básico todo mês:
- comparar orçado vs realizado
- explicar desvios relevantes (ex.: acima de 10%)
- ajustar projeção quando houver mudança grande (contrato, consumo, manutenção)
Essa disciplina é o que evita surpresas e dá confiança para moradores.
CTA final
Previsão orçamentária boa não é a mais complexa; é a que você consegue acompanhar mês a mês, comparar com o realizado e ajustar rápido.
O Residente ajuda a organizar comunicação e rotinas de gestão, o que facilita a prestação de contas e reduz ruído quando chega a hora de discutir orçamento com os moradores.