Em dezembro de 2024, a Vigilância Sanitária interditou a piscina de um condomínio em Campinas após análise da água revelar índice de coliformes fecais 40 vezes acima do permitido. O síndico alegou que a empresa terceirizada fazia o tratamento semanalmente. Fazia — mas ninguém verificava os laudos.
A interdição durou 45 dias. O custo para regularizar, incluindo esvaziamento, limpeza profunda, troca de filtros e nova análise, passou de R$ 18 mil. Sem contar o desgaste com os moradores no auge do verão.
Piscina em condomínio é um dos itens que mais gera satisfação quando funciona bem — e mais conflito quando funciona mal. E a diferença entre os dois cenários está na gestão, não no tamanho do orçamento.
Manutenção: o que precisa ser feito e com qual frequência
Tratamento diário
A água da piscina precisa de atenção constante. O básico que não pode faltar:
- Medição de pH — o ideal fica entre 7,2 e 7,6. Abaixo disso, a água corrói equipamentos e irrita a pele. Acima, o cloro perde eficácia
- Medição de cloro residual — entre 1 e 3 ppm (partes por milhão). Menos que isso, bactérias se multiplicam. Mais que isso, a água fica agressiva
- Limpeza da superfície — folhas, insetos e detritos devem ser removidos com peneira todo dia
- Verificação do skimmer e da bomba — entupimento reduz a circulação e compromete a filtragem
Tratamento semanal
- Aspiração do fundo — sujeira que decanta não é eliminada pelo filtro
- Escovação das paredes e bordas — evita formação de algas
- Retrolavagem do filtro — limpa o meio filtrante (areia, vidro ou cartucho)
- Análise completa da água — alcalinidade, dureza cálcica e ácido cianúrico além de pH e cloro
Manutenção mensal
- Limpeza do pré-filtro da bomba
- Verificação das juntas e rejuntes
- Inspeção do aquecedor (se houver)
- Registro fotográfico — documentar o estado da piscina ajuda em caso de litígio ou seguro
Terceirizar ou manter equipe própria?
A maioria dos condomínios terceiriza o tratamento da piscina. O custo médio de uma empresa especializada fica entre R$ 800 e R$ 2.500/mês, dependendo do tamanho da piscina e da frequência de visitas.
Vantagens da terceirização:
- Responsabilidade técnica de um profissional habilitado
- Fornecimento de laudos periódicos
- Manutenção de equipamentos incluída em alguns contratos
O risco: delegar não significa ignorar. O síndico continua sendo o responsável legal pela segurança da área. Se a empresa não faz o serviço direito e alguém adoece, quem responde primeiro é o condomínio.
A recomendação é simples: terceirize a execução, mas fiscalize os resultados. Peça os laudos mensais, verifique se os produtos utilizados são registrados na ANVISA e faça ao menos uma análise independente por trimestre.
Regras de uso: o que funciona na prática
Regimento interno bonito no papel e ignorado na prática é o padrão em muitos condomínios. Para piscina, as regras que realmente funcionam são:
Horário de funcionamento
Defina horários claros e cole na entrada da área. A maioria dos condomínios opera entre 8h e 22h. Piscinas sem salva-vidas próprio devem ter aviso explícito: “Uso por conta e risco do morador.”
Crianças
A legislação varia por município, mas a regra geral é que menores de 12 anos precisam de acompanhante adulto. Não é frescura — é responsabilidade civil. Um acidente com criança desacompanhada pode gerar processo contra o condomínio.
Alimentação e bebidas
Proibir comida e bebida na área da piscina é impopular, mas reduz drasticamente os problemas de limpeza. Uma alternativa razoável: permitir apenas em área específica (deck ou mesa lateral), nunca dentro da água ou na borda.
Festas e reservas
Se a piscina pode ser reservada para eventos, defina:
- Limite de convidados por unidade
- Horário máximo
- Responsabilidade por danos e limpeza
- Taxa de uso (se aplicável)
Animais
A maioria dos regimentos proíbe animais na piscina. Mesmo condomínios pet-friendly costumam manter essa restrição por questões sanitárias. Se houver demanda, uma opção é criar um “dia do pet” no final da temporada, antes do esvaziamento para manutenção.
Custos que o síndico precisa prever
Uma piscina de tamanho médio (50 a 80 m³) tem custos operacionais que muitos orçamentos subestimam:
| Item | Custo estimado/mês |
|---|---|
| Produtos químicos | R$ 400 – R$ 800 |
| Empresa de manutenção | R$ 800 – R$ 2.500 |
| Energia (bomba + aquecedor) | R$ 500 – R$ 1.500 |
| Água (reposição) | R$ 100 – R$ 300 |
| Reparos eventuais | R$ 200 – R$ 500 (média) |
Total mensal estimado: R$ 2.000 a R$ 5.600
Condomínios que não provisionam esses valores acabam negligenciando a manutenção nos meses de menor uso — e pagam caro quando a temporada começa.
Responsabilidade legal do síndico
O síndico é responsável pela segurança das áreas comuns, incluindo a piscina. Isso significa:
- Manter a água dentro dos padrões sanitários — laudos em dia
- Garantir equipamentos de segurança — boia circular, cabo de resgate, placa de profundidade
- Sinalização adequada — regras de uso, profundidade em cada ponto, aviso sobre ausência de salva-vidas
- Acessibilidade — rampas ou dispositivos de acesso para pessoas com deficiência (exigência da NBR 9050)
- Seguro — verificar se a apólice condominial cobre acidentes na piscina
Em caso de acidente, a primeira pergunta que o juiz vai fazer é: “O condomínio tomou as providências razoáveis para prevenir esse incidente?” Documentação e manutenção em dia são sua melhor defesa.
Período de inatividade
No inverno, muitos condomínios “fecham” a piscina. Mesmo parada, ela precisa de cuidados:
- Manter o tratamento químico (frequência reduzida, mas não zero)
- Cobrir com lona térmica ou tela de proteção
- Rodar a bomba pelo menos 2 horas por dia para evitar estagnação
- Fazer manutenção preventiva nos equipamentos durante o período de baixa
Ignorar a piscina por 4-5 meses é receita para encontrar água verde e equipamento danificado em outubro.
Tecnologia a favor da gestão
Ferramentas como o Residente permitem que o síndico gerencie reservas da área de piscina, registre ocorrências, envie comunicados sobre manutenção programada e mantenha o histórico de laudos acessível. Quando a Vigilância Sanitária bate na porta, ter tudo documentado e organizado faz diferença entre uma visita de rotina e uma interdição.
O que fazer agora
- Verifique os laudos — os últimos 3 meses estão em dia?
- Revise o contrato da empresa de manutenção — o que está incluído e o que não está?
- Atualize o regimento — as regras de uso refletem a realidade atual?
- Provisione no orçamento — inclua uma reserva para reparos não previstos
- Documente tudo — fotos, laudos, comunicados. Se não está registrado, não aconteceu
Piscina bem gerida é patrimônio. Mal gerida é passivo. A diferença está nos detalhes que ninguém vê — até que algo dá errado.