A fachada responde por até 15% da valorização do imóvel
Uma pesquisa do Secovi-SP aponta que condomínios com fachada conservada valem entre 10% e 15% mais do que prédios vizinhos com pintura descascada e infiltrações visíveis. Além da estética, fachada deteriorada causa infiltrações, patologias estruturais e pode resultar em multa municipal.
Pintar a fachada não é capricho do síndico. Em muitas cidades, é obrigação legal.
Legislação: quando a pintura é obrigatória
Diversas capitais possuem legislação específica:
- São Paulo (Lei 10.518/1988) — manutenção obrigatória a cada 5 anos
- Rio de Janeiro (Lei 6.400/2013) — autovistoria obrigatória a cada 5 anos, incluindo fachada
- Porto Alegre (Lei 6.323/1988) — conservação obrigatória, com multa por descumprimento
- Belo Horizonte — obrigação prevista no Código de Posturas Municipal
Mesmo em cidades sem lei específica, o Código Civil (art. 1.348) responsabiliza o síndico pela conservação das áreas comuns — e a fachada é área comum.
O não cumprimento pode gerar:
- Multa municipal (varia de R$ 500 a R$ 50.000 dependendo da cidade)
- Responsabilidade civil do síndico em caso de acidente (queda de reboco, por exemplo)
- Processo de moradores que sofram desvalorização do imóvel
Periodicidade recomendada
A frequência depende do tipo de revestimento e da exposição climática:
| Revestimento | Periodicidade recomendada | Observação |
|---|---|---|
| Pintura acrílica | 5-7 anos | Padrão mais comum |
| Textura acrílica | 7-10 anos | Mais resistente a trincas |
| Cerâmica/pastilha | 10-15 anos | Verificar juntas e peças soltas |
| Pintura sobre concreto aparente | 8-12 anos | Hidrofugante prolonga vida útil |
Sinais de que a pintura precisa ser refeita antes do prazo:
- Descascamento ou bolhas
- Manchas escuras (infiltração ou mofo)
- Trincas visíveis
- Eflorescência (manchas brancas salinas)
- Descolamento de reboco
Quanto custa pintar a fachada
O custo varia conforme tamanho do edifício, estado da superfície e tipo de tinta. Referências de mercado (2025/2026):
Pintura simples (lavagem + 2 demãos):
- R$ 25-45/m² (sem necessidade de reparo estrutural)
Pintura com tratamento de trincas e infiltrações:
- R$ 45-80/m² (inclui selante, impermeabilizante, reparo de reboco)
Restauração completa (com reparo estrutural):
- R$ 80-150/m² (inclui tratamento de armadura exposta, reconstituição de concreto)
Para um prédio de 10 andares com 2.000 m² de fachada:
- Pintura simples: R$ 50.000-90.000
- Com tratamento: R$ 90.000-160.000
- Restauração completa: R$ 160.000-300.000
Esses valores incluem andaime, mão de obra e material. O andaime sozinho representa 20-30% do custo total.
Tipos de tinta e acabamento
A escolha da tinta impacta durabilidade e custo a longo prazo:
Tinta acrílica premium
- Durabilidade: 5-7 anos
- Custo: R$ 300-600/lata 18L
- Cobertura: 30-40 m²/demão
- Melhor custo-benefício para a maioria dos condomínios
Tinta elastomérica (borracha líquida)
- Durabilidade: 8-12 anos
- Custo: R$ 500-900/lata 18L
- Vantagem: preenche microfissuras, impermeabiliza
- Indicada para fachadas com trincas recorrentes
Textura acrílica
- Durabilidade: 8-10 anos
- Custo: R$ 200-400/lata 25kg
- Vantagem: esconde imperfeições, resiste a trincas
- Desvantagem: acumula sujeira mais facilmente
Hidrofugante para concreto aparente
- Durabilidade: 5-8 anos
- Custo: R$ 150-300/lata 18L
- Função: impermeabiliza sem alterar aparência
Passo a passo: do planejamento à execução
1. Laudo técnico (obrigatório)
Contratar engenheiro para avaliar a fachada. O laudo identifica patologias, define tipo de intervenção e serve como base para orçamentos. Custo: R$ 2.000-8.000.
2. Aprovação em assembleia
Pintura de fachada é despesa extraordinária. Precisa de aprovação em assembleia por maioria simples (50% + 1 dos presentes). Apresentar o laudo e pelo menos 3 orçamentos.
3. Três orçamentos detalhados
Cada orçamento deve especificar:
- Metragem total
- Tipo de tinta e número de demãos
- Tipo de andaime (tubular, fachadeiro ou balancim)
- Tratamentos inclusos (lavagem, selante, impermeabilizante)
- Prazo de execução
- Garantia (mínimo 3 anos)
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
4. Contratação com ART
A empresa deve fornecer ART assinada por engenheiro responsável. Sem ART, o condomínio fica desprotegido juridicamente em caso de problema.
5. Acompanhamento da obra
- Designar comissão de acompanhamento (2-3 moradores)
- Registro fotográfico antes, durante e depois
- Medições parciais para liberação de pagamento
- Conferir se materiais usados são os especificados
6. Recebimento e garantia
- Vistoria final com engenheiro
- Documento de recebimento provisório (30 dias para identificar problemas)
- Recebimento definitivo após 30 dias
- Guardar contrato e garantia por no mínimo 5 anos
Andaimes: qual tipo usar
| Tipo | Custo | Indicação | Prazo |
|---|---|---|---|
| Balancim elétrico | R$ 3.000-6.000/mês por plataforma | Prédios altos (acima de 10 andares) | Mais rápido |
| Andaime tubular | R$ 15-25/m² por mês | Prédios até 6 andares | Montagem lenta |
| Andaime fachadeiro | R$ 20-35/m² por mês | Fachadas com muitos detalhes | Acesso total |
O balancim é mais econômico para prédios altos, mas exige operador qualificado e NR-18.
Impacto nos moradores durante a obra
Pintura de fachada afeta o dia a dia:
- Janelas cobertas com plástico por dias (privacidade e ventilação reduzidas)
- Barulho de equipamentos e jateamento
- Restrição de estacionamento na área do andaime
- Poeira e respingos em sacadas
Comunicação prévia é fundamental. O síndico deve informar:
- Cronograma por andar/fachada
- Quais janelas serão afetadas e quando
- Horários de trabalho (respeitar limites de ruído)
- Canal para reclamações e dúvidas
Um sistema de gestão como o Residente facilita essa comunicação — avisos programados, acompanhamento do cronograma e canal direto com a comissão de obras.
Fundo de reserva ou rateio extra?
A pintura pode ser custeada por:
- Fundo de reserva — se tiver saldo suficiente e aprovação em assembleia
- Rateio extra — divisão do custo em parcelas (6-12x é o mais comum)
- Financiamento — alguns bancos oferecem crédito condominial com taxa de 1,5-2,5%/mês
O rateio extra é o mais usado. Parcelas de R$ 200-500/unidade por 6-12 meses viabilizam a obra sem comprometer o caixa.
Manutenção preventiva prolonga a vida da pintura
Depois de pintar, manter:
- Lavagem da fachada a cada 2 anos (R$ 3-8/m²)
- Inspeção visual anual (verificar trincas, bolhas, infiltrações)
- Reparo pontual imediato (evita que problema pequeno vire grande)
- Limpeza de calhas e rufos (água acumulada danifica a pintura)
Com manutenção preventiva, uma pintura de 5 anos pode durar 7-8 anos. Sem manutenção, pode precisar de repintura em 3 anos.
Fachada conservada é investimento que se vê — literalmente.