Segundo levantamento do Secovi-SP, 68% dos síndicos gastam mais tempo resolvendo conflitos entre vizinhos do que cuidando de manutenção, finanças ou obras. Barulho, vaga de garagem, cachorro que late, churrasqueira na varanda, criança correndo no corredor — a lista é longa e se repete em qualquer condomínio do Brasil.
Dona Marta, do apartamento 302 de um condomínio em Curitiba, registrou 14 reclamações formais contra o vizinho de cima em um único ano. O motivo: barulho de salto alto no piso laminado. O vizinho, por sua vez, registrou 7 reclamações contra Dona Marta por tocar campainha às 23h para reclamar. O síndico, espremido no meio, quase desistiu do cargo.
Esse tipo de situação não se resolve com multa. Se resolve com mediação.
Por que conflitos em condomínio escalam tão rápido
Moradores de condomínio compartilham paredes, teto, chão, elevador e garagem. Essa proximidade forçada transforma pequenos incômodos em guerras pessoais.
Três fatores aceleram a escalada:
Repetição. O barulho não acontece uma vez — acontece todo dia. A repetição transforma irritação em raiva.
Personalização. “Ele faz de propósito” é a frase mais ouvida em reclamações condominiais. Quase nunca é verdade, mas o morador já decidiu que o vizinho é o vilão.
Falta de canal adequado. Sem um caminho claro para resolver o problema, o morador reclama no grupo de WhatsApp, faz desabafo na portaria, cola bilhete no elevador — tudo menos conversar diretamente.
O papel do síndico: mediador, não juiz
O erro mais comum do síndico é tentar decidir quem tem razão. Isso nunca funciona. Quem “perde” fica com raiva do síndico, e o conflito piora.
O papel do síndico é mediar — facilitar a conversa entre as partes para que elas mesmas cheguem a um acordo.
O que mediação NÃO é
- Não é terapia de casal
- Não é julgamento
- Não é escolher um lado
- Não é ignorar o problema esperando que passe
O que mediação É
- Ouvir os dois lados separadamente
- Identificar o problema real (que nem sempre é o declarado)
- Juntar as partes para conversa estruturada
- Buscar solução que ambos aceitem
- Registrar o acordo
Passo a passo da mediação condominial
Passo 1: Receba a reclamação e registre
Toda reclamação deve ser formalizada — por escrito, e-mail ou através do sistema de gestão do condomínio. Reclamação verbal no elevador não conta.
O registro protege o síndico e cria histórico. Se o caso for parar na Justiça, o juiz vai perguntar: “O condomínio tomou providências?” Sem registro, a resposta é não.
Passo 2: Ouça o reclamante (sozinho)
Marque uma conversa particular. Deixe a pessoa falar. Não interrompa, não minimize (“ah, isso é normal”). Pergunte:
- O que está acontecendo exatamente?
- Desde quando?
- Com que frequência?
- Você já tentou conversar diretamente com o vizinho?
- O que resolveria o problema para você?
A última pergunta é a mais importante. Muitas vezes a pessoa quer algo simples — um pedido de desculpas, um tapete no chão do vizinho, que o cachorro não fique sozinho latindo.
Passo 3: Ouça o outro lado (sozinho)
Repita o processo com a outra parte. Quase sempre você vai descobrir que a pessoa nem sabia que estava incomodando, ou tem uma versão completamente diferente dos fatos.
Passo 4: Identifique o problema real
Barulho de salto alto pode ser o sintoma. O problema real pode ser isolamento acústico ruim do prédio. Briga por vaga pode ser o sintoma. O problema real pode ser falta de sinalização na garagem.
Quando você identifica o problema real, a solução fica mais fácil e menos pessoal.
Passo 5: Reúna as partes
Marque uma conversa com os dois presentes. Regras básicas:
- Um fala de cada vez
- Sem gritar, sem xingar, sem ironias
- Foco em solução, não em culpa
- O síndico conduz, não opina
Comece pedindo que cada um explique sua visão — mas voltada para o futuro. Em vez de “o que ele fez”, pergunte “o que você gostaria que acontecesse daqui para frente”.
Passo 6: Formalize o acordo
Se chegaram a um entendimento, coloque por escrito. Pode ser simples:
“O morador do 401 se compromete a usar tapetes na área de circulação do apartamento. A moradora do 301 se compromete a registrar reclamações pelo canal oficial do condomínio, sem abordagem direta no corredor. Prazo para avaliação: 30 dias.”
Ambos assinam. O síndico guarda o documento.
Passo 7: Acompanhe
Depois de 15-30 dias, pergunte a ambas as partes se a situação melhorou. Se melhorou, ótimo. Se não, parta para as medidas formais.
Quando a mediação não funciona
Nem todo conflito se resolve na conversa. Alguns casos exigem medidas mais duras:
Aplicação de multa
O regimento interno deve prever multas para infrações como barulho excessivo, uso indevido de áreas comuns, etc. A multa não resolve o conflito, mas estabelece consequências.
O Código Civil (art. 1.337) permite multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para o condômino que descumpre reiteradamente os deveres. Para comportamento antissocial, a multa pode chegar a 10 vezes, aprovada por 3/4 dos condôminos.
Notificação extrajudicial
Uma carta formal, enviada por advogado, tem peso psicológico. Muitos conflitos param nessa fase.
Custo médio: R$ 500 a R$ 1.500 para elaboração e envio.
Câmara de mediação externa
Câmaras de mediação e arbitragem existem em todas as capitais e cidades médias. O processo é mais rápido e barato que a Justiça.
Custo: R$ 800 a R$ 3.000 por sessão, dependendo da câmara e da cidade.
Ação judicial
Último recurso. Demora, custa caro e desgasta todo mundo. Mas em casos de ameaça, assédio ou dano material, não tem alternativa.
O condomínio pode entrar com ação contra o morador infrator. O morador prejudicado também pode processar diretamente o vizinho.
Os 5 conflitos mais comuns e como abordar cada um
1. Barulho
Representa mais de 40% das reclamações em condomínios.
Abordagem: Verifique se o regimento interno define horários de silêncio (a Lei do Silêncio varia por município). Proponha soluções práticas: tapetes, feltros em móveis, uso de fones de ouvido à noite. Se o problema é estrutural (piso sem manta acústica), a solução pode exigir obra.
2. Vagas de garagem
Abordagem: Sinalização clara, câmeras, demarcação reforçada. Se o condomínio tem vagas rotativas, defina regras objetivas. Se o problema é morador ocupando vaga alheia, notifique formalmente e aplique multa na reincidência.
3. Animais de estimação
Abordagem: O STJ já decidiu que convenção não pode proibir animais de estimação (REsp 1.783.076). Mas pode regulamentar: uso de guia, limpeza de dejetos, transporte em áreas comuns. Foque nas regras de convivência, não na proibição.
4. Uso de áreas comuns
Churrasqueira, salão de festas, piscina — cada um acha que tem mais direito que o outro.
Abordagem: Regulamento claro de reserva e uso. Sistema de agendamento online evita conflito de datas. Regras de limpeza pós-uso e multa para quem não cumpre.
5. Obras em unidades
Barulho de reforma, entulho no corredor, horários inadequados.
Abordagem: Defina regras claras: horários permitidos (geralmente 8h-17h em dias úteis, 9h-13h aos sábados), cadastro prévio de prestadores, proteção de áreas comuns. Notifique vizinhos antes do início da obra.
Ferramentas que ajudam na prevenção
Conflitos se previnem melhor do que se resolvem. Algumas práticas que reduzem atrito:
Canal de comunicação oficial. Grupo de WhatsApp vira arena de briga. Use um canal estruturado — o Residente, por exemplo, permite registrar ocorrências com protocolo e acompanhamento, sem exposição pública.
Regimento interno atualizado. Muitos condomínios operam com regimento de 20 anos atrás. Atualize para a realidade atual (delivery, home office, pets, patinete elétrico na garagem).
Assembleia temática. Uma vez por ano, faça uma assembleia só sobre convivência. Sem pauta financeira, sem obras. Só regras de boa vizinhança. Quando as pessoas participam da criação das regras, respeitam mais.
Pesquisa de satisfação. Pergunte aos moradores o que incomoda. Muitos problemas podem ser resolvidos antes de virar conflito se o síndico souber que existem.
Quando o síndico deve se afastar do caso
Se o síndico é parte no conflito (ele mesmo é vizinho de uma das partes), não pode mediar. Delegue para o subsíndico ou para um membro do conselho.
Se o conflito envolve ameaça física, assédio ou discriminação, não tente mediar — oriente a vítima a registrar boletim de ocorrência e acione o jurídico do condomínio imediatamente.
O custo invisível dos conflitos
Conflitos mal resolvidos geram:
- Inadimplência proposital. Morador insatisfeito para de pagar o condomínio como “protesto”.
- Rotatividade de síndicos. Ninguém quer o cargo quando o clima está ruim.
- Desvalorização dos imóveis. Condomínio com fama de brigas vale menos no mercado.
- Custos jurídicos. Processos entre vizinhos podem custar R$ 10.000 a R$ 50.000 entre advogados e custas.
Investir em mediação é muito mais barato que lidar com as consequências de não mediar.
Resumo prático
- Registre toda reclamação formalmente
- Ouça os dois lados em separado antes de juntar as partes
- Busque o problema real por trás da reclamação
- Facilite o acordo — não decida por eles
- Formalize por escrito
- Acompanhe em 30 dias
- Se não resolver, escale: multa → notificação → câmara de mediação → Justiça
Conflito entre vizinhos faz parte da vida em condomínio. O que muda é como você lida com ele.