Um condomínio em Curitiba gastou R$ 180 mil para trocar as bombas d’água do edifício em regime de emergência — incluindo aluguel de bomba temporária, mão de obra noturna e multa por atraso na entrega. A manutenção preventiva dessas mesmas bombas teria custado R$ 8 mil por ano. Em cinco anos sem manutenção, o condomínio “economizou” R$ 40 mil e gastou R$ 180 mil de uma vez.
Essa conta se repete em milhares de condomínios brasileiros. Elevadores que param por falta de lubrificação. Impermeabilizações que falham porque ninguém inspecionou. Sistemas de incêndio que não funcionam na hora do teste. Manutenção preventiva não é gasto — é o investimento que evita o gasto maior.
Por que manutenção preventiva é obrigação legal
A NBR 5674 (Manutenção de Edificações) estabelece que todo edifício deve ter um programa de manutenção documentado. O Código Civil (art. 1.348, V) coloca a conservação das áreas comuns como dever do síndico.
Na prática: se um acidente acontece por falta de manutenção comprovada, o síndico responde civil e criminalmente. Um elevador sem manutenção que causa lesão gera processo contra o condomínio e contra o síndico pessoalmente.
Manutenção preventiva vs. corretiva vs. preditiva
Preventiva — Feita em intervalos programados, independente de o equipamento apresentar defeito. Troca de filtros, lubrificação, inspeção visual. Reduz falhas em até 70%.
Corretiva — Feita depois que quebrou. Sempre mais cara, sempre no pior momento. É o modo “apagar incêndio” que consome orçamento.
Preditiva — Usa análise de dados (vibração, temperatura, consumo) para prever quando o equipamento vai falhar. Mais sofisticada e comum em condomínios de alto padrão com muitos equipamentos.
O ideal: 80% preventiva, 15% preditiva, 5% corretiva. A maioria dos condomínios opera no inverso.
Checklist por sistema
Elevadores (mensal + anual)
Mensal:
- Verificar nivelamento da cabine com o andar
- Testar botão de emergência e interfone
- Verificar iluminação da cabine e do poço
- Observar ruídos anormais durante operação
Semestral:
- Inspeção completa pela empresa de manutenção (obrigatória)
- Teste de freio de segurança
- Verificação de cabos de tração (desgaste, corrosão)
Anual:
- Relatório de Inspeção Anual (RIA) — obrigatório em muitos municípios
- Teste de carga
- Atualização de firmware do controlador (elevadores modernos)
Custo médio: R$ 800 a R$ 2.500/mês por elevador (contrato de manutenção).
Sistema hidráulico (mensal + semestral)
Mensal:
- Verificar bombas de recalque (ruído, vibração, vazamentos)
- Inspecionar casa de bombas (limpeza, ventilação)
- Checar nível dos reservatórios (superior e inferior)
- Verificar funcionamento das boias
Semestral:
- Limpeza e desinfecção das caixas d’água (obrigatório pela vigilância sanitária)
- Teste de vazão e pressão
- Inspeção de tubulações visíveis (corrosão, manchas de umidade)
- Verificação de registros e válvulas de retenção
Anual:
- Análise bacteriológica da água
- Inspeção de prumadas (com câmera endoscópica em edifícios antigos)
Custo médio: Limpeza de caixa: R$ 500 a R$ 2.000. Análise de água: R$ 150 a R$ 400.
Sistema elétrico (mensal + anual)
Mensal:
- Verificar quadros de distribuição (aquecimento, mau contato)
- Testar gerador (onde houver) — 15 minutos com carga
- Verificar iluminação de emergência
- Inspecionar tomadas e interruptores de áreas comuns
Semestral:
- Termografia dos quadros elétricos (identifica pontos de aquecimento antes da falha)
- Teste do sistema de aterramento
- Verificação do para-raios (SPDA)
Anual:
- Laudo elétrico completo (NR-10)
- Teste de isolamento dos circuitos
- Medição de resistência de aterramento
Custo médio: Termografia: R$ 800 a R$ 2.000. Laudo elétrico: R$ 1.500 a R$ 5.000.
Sistema de combate a incêndio (mensal + anual)
Mensal:
- Verificar extintores (lacre, manômetro, validade)
- Testar iluminação de emergência
- Verificar sinalização de rotas de fuga
- Inspecionar hidrantes (mangueiras, registros)
Semestral:
- Teste da bomba de incêndio (onde houver)
- Verificação de sprinklers (onde houver)
- Teste de alarme de incêndio
Anual:
- Renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
- Recarga de extintores vencidos
- Teste hidrostático de mangueiras
Custo médio: Recarga de extintor: R$ 50 a R$ 150 cada. AVCB: R$ 1.000 a R$ 5.000 (depende do porte).
Áreas comuns e estrutura (mensal + anual)
Mensal:
- Verificar trincas em paredes e pilares (novas ou em evolução)
- Inspecionar ralos e calhas (limpeza)
- Verificar portões automáticos (alinhamento, sensores)
- Testar interfones e sistema de CFTV
Semestral:
- Limpeza de calhas e rufos do telhado
- Verificação de juntas de dilatação
- Inspeção da impermeabilização de lajes e coberturas
- Manutenção de playground (parafusos, soldas, estado da madeira)
Anual:
- Inspeção de fachada (busca por desplacamento cerâmico, infiltrações)
- Impermeabilização preventiva de áreas molhadas
- Pintura de áreas comuns (a cada 3-5 anos, mas inspecionar anualmente)
Planejamento anual: como montar o cronograma
1. Liste todos os sistemas e equipamentos
Faça um inventário: quantidade de elevadores, bombas, portões, geradores, ar-condicionado central, piscina, sauna. Cada item entra no cronograma.
2. Consulte manuais e normas
Cada equipamento tem intervalo de manutenção recomendado pelo fabricante. As NBRs definem períodos mínimos. Use o mais restritivo.
3. Distribua ao longo dos 12 meses
Evite concentrar tudo no mesmo mês. Distribua para manter o fluxo de caixa equilibrado:
- Janeiro: Inspeção pós-chuvas (telhado, calhas, infiltrações)
- Fevereiro: Manutenção de piscina (pré ou pós-verão)
- Março: Limpeza de caixas d’água (1ª do ano)
- Abril: Termografia elétrica
- Maio: Manutenção de playground e academia
- Junho: Inspeção de fachada
- Julho: Teste de gerador e iluminação de emergência
- Agosto: Impermeabilização preventiva
- Setembro: Limpeza de caixas d’água (2ª do ano) + análise bacteriológica
- Outubro: Recarga/troca de extintores + AVCB
- Novembro: Laudo elétrico anual
- Dezembro: Revisão geral + planejamento do próximo ano
4. Defina responsáveis e fornecedores
Cada item precisa de um responsável (zelador, empresa terceirizada, engenheiro). Mantenha contratos vigentes com fornecedores para evitar cotações de emergência.
5. Documente tudo
Cada manutenção gera um registro: data, o que foi feito, quem fez, próxima programação, fotos. Essa documentação protege o síndico juridicamente e cria histórico para o próximo gestor.
Quanto reservar no orçamento
A regra prática: reserve entre 1% e 2% do valor de reconstrução do edifício por ano para manutenção preventiva.
Para um prédio avaliado em R$ 10 milhões de reconstrução: R$ 100 mil a R$ 200 mil por ano. Dividido por 50 unidades: R$ 167 a R$ 333 por mês por apartamento destinados ao fundo de manutenção.
Condomínios com mais de 20 anos devem considerar o limite superior. Prédios novos (menos de 5 anos) podem trabalhar próximo ao limite inferior, desde que a construtora cumpra as garantias.
Fundo de reserva vs. fundo de manutenção
São coisas diferentes:
Fundo de reserva — Previsto na convenção (geralmente 5-10% da taxa mensal). Para emergências e imprevistos.
Fundo de manutenção — Específico para o programa de manutenção preventiva. Pode ser criado por aprovação em assembleia.
Não use o fundo de reserva para manutenção rotineira. Se a bomba queima porque ninguém fez preventiva, isso não é “imprevisto” — é consequência de má gestão.
Erros mais comuns
Postergar para “economizar” — A manutenção adiada vira corretiva. E corretiva custa 3 a 10 vezes mais.
Não exigir relatórios dos prestadores — A empresa fez a manutenção do elevador? Cadê o relatório? Sem registro, não dá para provar que foi feito.
Trocar qualidade por preço — O técnico que cobra 40% menos e não tem certificação pode gerar um acidente que custa milhões.
Ignorar a manutenção em período de mandato curto — Síndico com mandato de 1 ano pensa “o próximo resolve”. O problema é que o próximo pensa igual.
Como o Residente simplifica a gestão de manutenção
Manter cronograma, fornecedores, documentos e histórico de manutenção em planilha ou papel é receita para esquecimento. O Residente permite cadastrar o programa de manutenção, agendar atividades recorrentes, armazenar relatórios e laudos, e notificar responsáveis quando uma manutenção está próxima — garantindo que nada fique para trás.