A Lei nº 14.905, sancionada em junho de 2024, mudou as regras do jogo para quem cobra — e para quem deve — taxa condominial em atraso. Se o seu condomínio ainda aplica os velhos “1% ao mês” sem questionar, é hora de revisar.
Neste artigo, vamos direto ao ponto: o que mudou, como calcular os novos encargos e o que o síndico precisa fazer agora.
O que era antes da Lei 14.905/2024
Até a entrada em vigor da nova lei, o § 1º do artigo 1.336 do Código Civil determinava que o condômino inadimplente pagaria:
- Multa de até 2% sobre o valor em atraso
- Juros moratórios de 1% ao mês (ou o que a convenção estabelecesse)
- Correção monetária pelo índice que cada condomínio escolhesse (IGP-M, INPC, IPCA — cada administradora fazia do seu jeito)
Resultado: cada condomínio tinha uma régua diferente. Dois moradores com a mesma dívida, em prédios vizinhos, podiam pagar encargos completamente distintos. Isso gerava insegurança jurídica e contestações frequentes.
O que mudou com a nova lei
A Lei 14.905/2024 alterou o § 1º do artigo 1.336 do Código Civil, sujeitando as dívidas condominiais às regras gerais dos artigos 395 (parágrafo único) e 406 do Código Civil. Na prática:
1. Correção monetária pelo IPCA
O índice oficial passa a ser o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), calculado pelo IBGE. Acabou a bagunça de cada administradora usar um índice diferente.
Vantagem: o IPCA é o índice mais utilizado para medir a inflação real no Brasil. Traz previsibilidade e transparência.
2. Juros moratórios pela Taxa Selic
Os juros de mora passam a ser calculados pela Taxa Selic descontada do IPCA. Isso substitui o antigo padrão de 1% ao mês (12% ao ano).
Na prática: com a Selic em torno de 14,25% ao ano (março de 2026), descontado o IPCA de aproximadamente 5%, os juros moratórios efetivos ficam na faixa de 9% ao ano — mais baixos que os 12% anteriores.
3. Multa de 2% permanece
A multa de até 2% sobre o débito em atraso foi mantida. Nada muda aqui.
Resumo comparativo
| Item | Antes | Depois (Lei 14.905) |
|---|---|---|
| Correção monetária | Livre (IGP-M, INPC, etc.) | IPCA |
| Juros moratórios | 1% ao mês (12% a.a.) | Selic − IPCA (~9% a.a.) |
| Multa | Até 2% | Até 2% |
| Base legal | Art. 1.336 §1º (antigo) | Arts. 395 p.u. e 406 CC |
Quando a convenção pode prever algo diferente?
A lei estabelece as regras subsidiárias — ou seja, valem quando a convenção do condomínio é omissa. Se a convenção já prevê índice de correção e taxa de juros específicos, esses continuam valendo, desde que respeitem os limites legais.
Porém, atenção: convenções que prevejam juros abusivos ou índices não oficiais podem ser contestadas judicialmente com base na nova legislação. O momento é ideal para revisar.
O que o síndico precisa fazer agora
1. Revisar a convenção e o regimento interno
Verifique se a convenção do seu condomínio menciona índice de correção e juros moratórios. Se for omissa, a Lei 14.905 já se aplica automaticamente. Se menciona valores antigos (como “1% ao mês” sem respaldo convencional adequado), considere uma atualização.
Para entender como atualizar seu regimento, confira nosso guia sobre como atualizar o regimento interno do condomínio.
2. Alinhar com a administradora
A administradora precisa ajustar o sistema de cobrança para aplicar o IPCA como correção e a Selic (descontada do IPCA) como juros. Peça por escrito a confirmação de que os cálculos estão aderentes à nova lei.
3. Comunicar os moradores
Transparência evita conflitos. Apresente as mudanças em assembleia ou circular, explicando que a alteração vem de lei federal — não é decisão do síndico. Isso reforça a confiança na gestão.
A comunicação eficiente com moradores via aplicativo é uma ferramenta poderosa nesse processo.
4. Atualizar a régua de cobrança
Se o condomínio usa uma estratégia estruturada de combate à inadimplência, os valores de encargos nas notificações e boletos precisam refletir as novas regras. Boletos emitidos com juros errados podem ser contestados.
5. Revisar contratos de cobrança extrajudicial
Escritórios de advocacia e empresas de cobrança que atuam para o condomínio também precisam se adequar. Certifique-se de que os cálculos judiciais e extrajudiciais sigam IPCA + Selic.
Impacto prático: o condomínio perde ou ganha?
Depende da perspectiva:
Para o inadimplente: os juros efetivos caíram (de 12% a.a. para ~9% a.a.), mas a correção pelo IPCA pode ser mais estável que índices antes subutilizados. No geral, o custo da dívida ficou mais justo.
Para o condomínio: a receita de juros sobre inadimplência diminui marginalmente, mas a padronização reduz contestações judiciais e facilita cobranças. Menos litígio = mais eficiência.
Para a gestão: mais previsibilidade no planejamento orçamentário. Se os encargos são padronizados, projetar receita de multas e juros fica mais simples.
Cuidados com a transição
- Dívidas anteriores à lei: encargos gerados antes da vigência seguem as regras antigas. A nova lei não retroage.
- Ações judiciais em andamento: consulte o advogado do condomínio para avaliar se há impacto nos cálculos já apresentados.
- Convenções contraditórias: se a convenção prevê juros de 1% ao mês e o morador contesta com base na Lei 14.905, o juiz pode aplicar a lei federal. Melhor se antecipar.
Selic alta = inadimplência cara de qualquer jeito
Mesmo com a mudança, a Selic elevada (14,25% em março de 2026) mantém o custo da dívida condominial significativo. Não é porque os juros baixaram em relação ao antigo 1% ao mês que o inadimplente está “em vantagem”. A mensagem para o morador continua clara: pagar em dia é sempre melhor.
E para o síndico, a melhor estratégia segue sendo a prevenção: facilitar pagamentos via PIX e boleto digital, manter comunicação ativa e negociar antes de judicializar.
Conclusão
A Lei 14.905/2024 trouxe padronização e segurança jurídica para a cobrança de inadimplência condominial. O IPCA como correção e a Selic como base de juros eliminam a colcha de retalhos que existia antes.
Para o síndico, o recado é simples: revise a convenção, alinhe com a administradora e comunique os moradores. Quem se antecipa evita problemas.
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