O apartamento da cobertura de um condomínio em Recife começou a apresentar manchas de umidade no teto em março de 2024. O morador avisou o síndico. O síndico disse que era problema da unidade. O morador discordou. Três meses de discussão depois, a infiltração atingiu o apartamento de baixo. O conserto que custaria R$ 8.000 virou uma obra de R$ 47.000 — fora o processo judicial.
Infiltração é o problema de manutenção mais caro e mais comum em condomínios brasileiros. E a pergunta que todo síndico ouve é sempre a mesma: “Quem paga?”
Entendendo de onde vem a infiltração
Antes de discutir responsabilidade, é preciso identificar a origem. E isso exige um profissional — não achismo de porteiro, morador ou síndico.
Principais origens
Laje de cobertura. A impermeabilização da cobertura tem vida útil de 10 a 15 anos. Depois disso, trincas e desgaste permitem a entrada de água. Problema do condomínio.
Fachada. Trincas em juntas de dilatação, rejunte deteriorado, fissuras no revestimento. A água da chuva penetra e escorre por dentro da parede até aparecer dentro de algum apartamento. Problema do condomínio.
Tubulação hidráulica. Canos de água fria, água quente ou esgoto que passam dentro de paredes e lajes. Se o cano é da coluna (prumada), é do condomínio. Se é ramal interno do apartamento, é do morador.
Box do banheiro e varanda. Falta de impermeabilização ou impermeabilização mal feita na reforma do apartamento. Água escorre para o vizinho de baixo. Problema do morador que reformou.
Jardim sobre laje. Condomínios com área verde sobre garagem subterrânea. A impermeabilização sob o jardim se deteriora com raízes e peso do solo.
Quem paga: a regra geral
O Código Civil (art. 1.331 a 1.358) e a jurisprudência são claros:
Área comum = condomínio paga. Cobertura, fachada, colunas de água/esgoto, lajes estruturais, jardins sobre garagem — tudo isso é área comum. A manutenção e impermeabilização são responsabilidade do condomínio, rateadas entre todos os condôminos.
Área privativa = morador paga. Ramais hidráulicos internos, box do banheiro, varanda com uso exclusivo (quando a impermeabilização foi danificada por reforma do morador), piso do apartamento.
Casos que geram dúvida
Varanda da cobertura com uso exclusivo. Se a impermeabilização original nunca foi mexida, é do condomínio (faz parte da estrutura). Se o morador reformou e danificou a impermeabilização, é dele.
Tubo que passa dentro do apartamento mas é coluna. É do condomínio. O fato de o tubo estar dentro da unidade não muda a natureza — coluna é área comum.
Infiltração que veio de cima para baixo. O morador do andar de baixo não tem culpa. Mas quem paga depende da origem: se é problema de área comum (laje entre andares, por exemplo), o condomínio assume. Se é problema do apartamento de cima (box sem impermeabilização), o vizinho de cima paga.
Quanto custa impermeabilizar
Os valores variam muito conforme a região, o tamanho da área e o sistema escolhido. Referências de mercado para 2025/2026:
Impermeabilização de cobertura (laje plana)
- Manta asfáltica: R$ 80 a R$ 150/m²
- Membrana de poliuretano: R$ 100 a R$ 200/m²
- Manta líquida (acrílica): R$ 40 a R$ 80/m² (menor durabilidade)
Para uma cobertura de 300 m², o custo fica entre R$ 24.000 e R$ 60.000, incluindo mão de obra, preparação da superfície e proteção mecânica.
Impermeabilização de fachada
Tratamento de fissuras e aplicação de hidrofugante: R$ 30 a R$ 70/m². Para um prédio de 12 andares com 2.000 m² de fachada, o custo pode chegar a R$ 140.000.
Se for necessário trabalho em altura com balancim ou rapel, a mão de obra sobe significativamente.
Impermeabilização de jardineira sobre garagem
R$ 120 a R$ 250/m², considerando remoção da terra, impermeabilização, proteção anti-raiz e recomposição do jardim.
Reparos pontuais
Conserto de infiltração localizada em banheiro ou varanda: R$ 2.000 a R$ 8.000, dependendo da extensão e da necessidade de quebrar piso.
Como identificar o problema cedo
Infiltração pega velocidade. Uma mancha pequena hoje é mofo generalizado em três meses. Fique atento a:
- Manchas escuras em teto e paredes (especialmente após chuva)
- Pintura descascando ou estufando
- Cheiro de mofo persistente
- Eflorescência (pó branco em paredes de concreto)
- Goteiras no teto da garagem
- Umidade no rodapé (infiltração ascendente)
Inspeção técnica periódica
Todo condomínio deveria contratar inspeção técnica a cada 2-3 anos. Um engenheiro avalia cobertura, fachada e áreas críticas e produz laudo com recomendações.
Custo da inspeção: R$ 2.000 a R$ 6.000. Parece caro até você comparar com o custo de uma infiltração que passou dois anos sem ser tratada.
A ABNT NBR 5674 (Manutenção de edificações) recomenda inspeções periódicas e define prazos para cada sistema do edifício.
Prevenção: o que o síndico pode fazer
1. Siga o plano de manutenção preventiva
A impermeabilização da cobertura tem prazo de validade. Não espere vazar para agir. Inclua no planejamento financeiro a re-impermeabilização a cada 10-12 anos.
2. Limpe ralos e calhas regularmente
Ralos entupidos na cobertura criam poças que forçam a impermeabilização. Limpeza mensal durante o verão e quinzenal na temporada de chuvas.
3. Controle reformas em unidades
O morador que reforma o banheiro deve seguir normas técnicas de impermeabilização (ABNT NBR 9575). Exija que o prestador de serviço apresente ART ou RRT e comprove a impermeabilização do box.
A convenção pode — e deve — exigir autorização prévia para reformas que envolvam área molhada.
4. Monitore a fachada
Trincas em fachada são comuns após movimentações estruturais (especialmente em prédios novos nos primeiros 5 anos). Faça vistoria visual anual e registre tudo com fotos.
5. Trate problemas pequenos imediatamente
O princípio da infiltração: resolver cedo é barato. Esperar é caro. Sempre.
O laudo técnico: quando e por que fazer
O laudo técnico de infiltração identifica com precisão a origem do problema e recomenda a solução. Sem laudo, você está adivinhando — e adivinhação em impermeabilização custa caro.
Quando fazer:
- Sempre que surgir infiltração em área comum
- Quando houver disputa sobre responsabilidade
- Antes de contratar serviço de impermeabilização (para definir o escopo correto)
- Quando o condomínio completar 10 anos (laudo preventivo)
Quem faz: Engenheiro civil com experiência em patologias construtivas. Peça o CREA ativo e referências de trabalhos anteriores.
Custo: R$ 1.500 a R$ 5.000 para laudo de infiltração pontual. Laudo completo de cobertura e fachada: R$ 4.000 a R$ 12.000.
Como organizar a obra de impermeabilização
Orçamentos
Peça no mínimo 3 orçamentos de empresas especializadas. Exija:
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
- Memorial descritivo do serviço
- Garantia por escrito (mínimo 5 anos)
- Cronograma de execução
- Referências de obras anteriores
Aprovação em assembleia
Obras de impermeabilização em áreas comuns normalmente são extraordinárias e exigem aprovação em assembleia. Exceção: emergências que não podem esperar (infiltração ativa causando dano estrutural).
Para aprovar, apresente o laudo técnico, os 3 orçamentos e o cronograma. Moradores aprovam mais facilmente quando entendem o problema e veem que o síndico fez o dever de casa.
Acompanhamento
Contrate um engenheiro fiscal independente para acompanhar a execução, especialmente em obras acima de R$ 50.000. O custo de fiscalização (5% a 8% do valor da obra) se paga na qualidade do resultado.
Uma plataforma de gestão como o Residente ajuda a documentar todo o processo — do primeiro registro de infiltração até a conclusão da obra — com fotos, protocolos e acompanhamento de prazos.
Garantia pós-obra
Faça vistoria de acompanhamento aos 6 meses e aos 12 meses após a conclusão. Registre qualquer problema e acione a garantia antes que expire.
Seguro condominial e infiltrações
O seguro obrigatório do condomínio (exigido pelo art. 1.346 do Código Civil) geralmente cobre danos causados por infiltração — mas há letras miúdas.
O que costuma estar coberto:
- Danos a áreas comuns causados por eventos súbitos (ruptura de tubulação)
- Danos a unidades vizinhas causados por problema em área comum
O que geralmente NÃO está coberto:
- Desgaste natural da impermeabilização (falta de manutenção)
- Infiltração por vício construtivo após o período de garantia
- Danos causados por reforma do morador
Verifique a apólice do condomínio e, se necessário, contrate cobertura adicional para danos por água.
Checklist do síndico para infiltrações
- Inspecione a cobertura e calhas a cada 6 meses
- Registre qualquer sinal de infiltração com data e fotos
- Contrate laudo técnico antes de qualquer reparo significativo
- Defina no regimento as regras para reformas em áreas molhadas
- Inclua re-impermeabilização no planejamento financeiro de longo prazo
- Mantenha o seguro condominial atualizado com cobertura para danos por água
- Documente todas as manutenções realizadas (data, empresa, garantia)
Para não esquecer
Infiltração não é questão de “se” — é questão de “quando”. Todo prédio vai ter. A diferença entre um condomínio bem administrado e um que vive de obra emergencial é simples: prevenção, documentação e ação rápida. Trate infiltração como urgência. Porque é.