Um condomínio de 120 unidades em São Paulo manteve um porteiro registrado por 12 anos. Quando o funcionário pediu demissão, a rescisão custou R$ 38.000. Dois meses depois, veio uma reclamação trabalhista cobrando horas extras não pagas, adicional noturno incorreto e desvio de função. Valor pedido: R$ 87.000. O condomínio acabou fazendo acordo por R$ 52.000.
Gestão de funcionários é uma das áreas mais sensíveis da administração condominial. Erros custam caro, demoram para aparecer e, quando aparecem, vêm com juros e correção.
CLT própria vs. terceirização: a decisão fundamental
A primeira escolha que o condomínio precisa fazer é: contratar diretamente (CLT) ou terceirizar?
Funcionários próprios (CLT)
O condomínio contrata, registra em carteira e assume todas as obrigações trabalhistas.
Vantagens:
- Maior controle sobre o funcionário
- Vínculo e comprometimento com o condomínio
- Custo mensal pode ser menor (sem margem da empresa terceirizada)
Desvantagens:
- Toda a burocracia trabalhista fica com o condomínio
- Rescisões caras (multa de 40% do FGTS, aviso prévio proporcional)
- Risco de passivo trabalhista
- Necessidade de cobrir férias, faltas e afastamentos
- Obrigações acessórias (eSocial, GFIP, RAIS)
Terceirização
O condomínio contrata uma empresa que fornece os profissionais. O vínculo empregatício é com a terceirizada.
Vantagens:
- Substituição rápida em caso de falta ou férias
- A terceirizada cuida de folha, encargos e obrigações
- Sem custo de rescisão para o condomínio
- Menor risco trabalhista direto
Desvantagens:
- Custo mensal maior (a empresa cobra margem de 30% a 60% sobre o salário)
- Rotatividade de funcionários
- Menos controle sobre quem trabalha no condomínio
- Responsabilidade subsidiária se a terceirizada não pagar os funcionários
Atenção à responsabilidade subsidiária: Se a empresa terceirizada quebrar ou deixar de pagar direitos trabalhistas, o condomínio pode ser obrigado a pagar. O TST (Súmula 331) é claro nisso. Por isso, fiscalize a terceirizada — peça mensalmente os comprovantes de pagamento de salários, FGTS e INSS dos funcionários que atuam no condomínio.
Comparativo de custos
Para um porteiro em São Paulo (piso salarial 2025: R$ 1.860):
CLT própria:
- Salário: R$ 1.860
- Encargos (INSS, FGTS, provisão férias, 13º, etc.): ~70% = R$ 1.302
- Custo total mensal: ~R$ 3.162
- Para cobrir escala 12x36, são necessários 2 porteiros por turno
Terceirizada:
- Custo por posto 12x36 (inclui cobertura): R$ 5.500 a R$ 7.500/mês
- Já inclui encargos, uniformes, cobertura de folgas
Na ponta do lápis, a terceirização costuma sair mais cara no mês a mês. Mas quando você soma rescisões, processos trabalhistas e o tempo do síndico gerindo folha, a conta se equilibra — e às vezes a terceirização sai mais barata no longo prazo.
Funções típicas em condomínios
Porteiro
A função mais comum. Escala 12x36 é a mais usada. O condomínio precisa de no mínimo 4 porteiros para cobrir a escala completa (dois de dia, dois de noite, considerando folgas).
Piso salarial (2025, varia por região):
- São Paulo capital: R$ 1.860
- Rio de Janeiro: R$ 1.720
- Belo Horizonte: R$ 1.580
- Curitiba: R$ 1.650
Zelador
Responsável pela manutenção geral e supervisão dos demais funcionários. Geralmente trabalha em horário comercial.
Salário médio: R$ 2.200 a R$ 3.500
Faxineiro / Auxiliar de limpeza
Limpeza de áreas comuns. Pode ser um ou mais, dependendo do tamanho do condomínio.
Salário médio: R$ 1.500 a R$ 2.100
Auxiliar de manutenção
Pequenos reparos, troca de lâmpadas, serviços gerais. Nem todo condomínio tem — muitos acumulam essa função com o zelador (o que pode gerar problemas de desvio de função).
Folguista
Cobre as folgas dos porteiros. Fundamental para não deixar a portaria descoberta. Muitos condomínios tentam economizar aqui e acabam pagando horas extras que custam mais.
eSocial: a obrigação que ninguém pode ignorar
Desde 2019, condomínios são obrigados a enviar informações ao eSocial — o sistema federal que unifica as obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais.
O que o condomínio envia pelo eSocial
- Admissão de funcionários (antes do início do trabalho)
- Folha de pagamento mensal
- Férias
- Afastamentos (atestados, licenças)
- Rescisões
- Eventos de SST (Segurança e Saúde no Trabalho)
- 13º salário
- Informações de processos trabalhistas
Prazos que não podem atrasar
- Admissão: até 1 dia antes do início do trabalho
- Folha de pagamento: até o dia 15 do mês seguinte
- FGTS: até o dia 20 do mês seguinte (via FGTS Digital)
- Rescisão: até 10 dias após o término do contrato
Quem faz na prática
Na maioria dos condomínios, quem opera o eSocial é a administradora ou o escritório de contabilidade. Se o condomínio é autogerido, o síndico precisa contratar um contador.
Custo de contabilidade trabalhista para condomínio: R$ 800 a R$ 2.500/mês, dependendo do número de funcionários.
Dica: não tente fazer o eSocial por conta própria. A complexidade das regras e os riscos de multa tornam o investimento em contabilidade especializada obrigatório.
Obrigações trabalhistas que geram mais problemas
Controle de jornada
Todo condomínio com mais de 20 funcionários é obrigado a manter controle de ponto (CLT, art. 74). Na prática, mesmo com menos funcionários, é recomendável — o controle de ponto é a principal prova em processos de horas extras.
Opções:
- Relógio de ponto eletrônico: R$ 1.500 a R$ 4.000
- Aplicativo de ponto digital: R$ 30 a R$ 100/mês
- Livro de ponto manual: custo zero, mas fácil de fraudar e difícil de fiscalizar
Horas extras e banco de horas
Porteiro que fica 15 minutos a mais esperando o colega chegar está fazendo hora extra. Multiplique por 30 dias e você tem 7,5 horas extras no mês — que custam 50% a mais no dia normal e 100% a mais em domingos e feriados.
Banco de horas é permitido por acordo individual (validade de 6 meses) ou acordo coletivo (validade de 1 ano). Mas precisa estar documentado.
Adicional noturno
Trabalho entre 22h e 5h tem adicional de 20% sobre a hora normal. A hora noturna é reduzida (52min30s = 1 hora). Muitos condomínios erram esse cálculo — e o erro acumula ao longo dos anos.
Insalubridade e periculosidade
Funcionários que trabalham com produtos químicos de limpeza podem ter direito a adicional de insalubridade (10%, 20% ou 40% do salário mínimo). É necessário laudo técnico (LTCAT) para definir.
Porteiros podem alegar periculosidade em situações específicas — mas isso depende de análise caso a caso.
Uniforme e EPI
O condomínio é obrigado a fornecer uniforme quando exigido e EPIs (Equipamentos de Proteção Individual) conforme a atividade. Faxineiros precisam de luvas, botas e eventualmente máscara. O fornecimento deve ser documentado com recibo assinado.
Como evitar processos trabalhistas
1. Pague tudo certo, sempre
Parece óbvio, mas a maioria dos processos existe porque algum direito não foi pago. Salário em dia, horas extras corretas, adicional noturno, férias no prazo.
2. Documente tudo
Advertências por escrito, controle de ponto assinado, recibos de EPI, comunicados internos. Se não está no papel, não aconteceu — pelo menos na Justiça do Trabalho.
3. Não acumule funções
Porteiro que faz limpeza, que leva lixo, que recebe encomenda, que cuida do jardim — é desvio de função. E desvio de função gera diferença salarial retroativa.
Defina as funções de cada cargo por escrito (descrição de cargo) e respeite os limites.
4. Faça acordo coletivo
A convenção coletiva da categoria define pisos salariais, benefícios e regras específicas. Siga à risca. Em caso de dúvida, consulte o sindicato da categoria (SINDICON, SIEMACO ou equivalente local).
5. Fiscalize a terceirizada
Se optou por terceirização, peça mensalmente:
- Comprovantes de pagamento dos funcionários
- Guias de FGTS e INSS pagas
- Comprovante de entrega de EPI
- Controle de ponto
Guarde esses documentos por no mínimo 5 anos. Se a terceirizada sumir, você vai precisar deles.
Tecnologia na gestão de funcionários
Ferramentas digitais simplificam muito a gestão:
Controle de ponto digital: aplicativos com geolocalização e reconhecimento facial eliminam fraude e facilitam o cálculo de horas extras.
Gestão de tarefas: plataformas como o Residente permitem criar e acompanhar ordens de serviço para os funcionários, com registro de conclusão e fotos.
Comunicação: canal oficial para comunicados, escalas e avisos — sem depender do WhatsApp pessoal do funcionário.
Folha de pagamento: softwares especializados calculam encargos automaticamente e geram as guias para pagamento.
Rescisão: quanto custa desligar um funcionário
Para um porteiro com 5 anos de casa, salário de R$ 2.000, demitido sem justa causa:
| Item | Valor |
|---|---|
| Aviso prévio indenizado (30 + 15 dias) | R$ 3.000 |
| Férias vencidas + 1/3 | R$ 2.666 |
| Férias proporcionais + 1/3 | R$ 1.333 |
| 13º proporcional | R$ 1.000 |
| Multa 40% FGTS | ~R$ 4.800 |
| Total estimado | ~R$ 12.800 |
E isso sem contar eventual saldo de horas extras, diferenças salariais ou outros valores discutidos em processo.
Por isso o fundo de reserva do condomínio (veja nosso artigo sobre o tema) precisa considerar também contingências trabalhistas.
Resumo para o síndico
- Decida entre CLT e terceirização com base em análise financeira real — não em achismo
- Se contratar CLT, tenha contabilidade especializada em condomínios
- eSocial é obrigatório — não ignore
- Controle de ponto é sua proteção número 1 contra processos
- Documente tudo: advertências, EPIs, escalas, comunicados
- Se terceirizar, fiscalize a empresa mensalmente
- Provisione dinheiro para rescisões — elas sempre vêm
- Respeite a convenção coletiva da categoria
Funcionário bem gerido trabalha melhor, fica mais tempo e não processa o condomínio. Não é sobre gastar menos — é sobre gastar certo.