Uma pesquisa da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios) apontou que disputas sobre vagas de garagem representam 23% das reclamações em condomínios residenciais de São Paulo. Perde só para barulho. E em muitos prédios, os dois problemas estão conectados — a buzinada às 6h da manhã porque alguém estacionou fora do lugar.
A garagem é uma das áreas mais regulamentadas e, ao mesmo tempo, mais confusas do condomínio. Pode vender? Pode alugar para quem não mora no prédio? Pode trocar de vaga? Quem paga quando riscam o carro? As respostas dependem da convenção, da legislação e do tipo de vaga.
Tipos de vaga: entenda a diferença
Vaga vinculada (acessória)
A vaga é ligada à unidade na matrícula do imóvel. Apartamento 101 = vaga 15. Não pode ser vendida separadamente (salvo se houver desvinculação registrada em cartório).
É o modelo mais comum em prédios construídos após os anos 2000. A vaga acompanha o imóvel na compra e venda.
Vaga autônoma (com matrícula própria)
Tem registro independente no cartório de imóveis. Pode ser comprada, vendida e alugada como um imóvel separado.
Mais comum em prédios antigos e edifícios comerciais. O proprietário de uma vaga autônoma pode, em tese, vendê-la para qualquer pessoa — mas a convenção pode restringir a venda ou locação a não-condôminos.
Vaga indeterminada (rotativa)
O condomínio tem X vagas para Y unidades, mas sem demarcação fixa. Quem chega primeiro, estaciona. Gera conflito constante.
Variação mais organizada: sorteio periódico (mensal, semestral ou anual) para distribuição das vagas. Reduz brigas, mas exige gestão.
Vaga de visitante
Área comum do condomínio, destinada a visitantes. Morador que usa vaga de visitante para carro próprio está infringindo a convenção — e pode ser notificado e multado.
O que a lei diz
Código Civil (art. 1.331, §1º)
Vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção.
Isso significa: se a convenção é omissa, a regra padrão é proibido vender ou alugar para não-condôminos.
Lei 12.607/2012
Reforçou que a alienação ou locação de vagas a estranhos depende de autorização na convenção, aprovada por 2/3 dos condôminos.
Convenção condominial
É o documento que manda. A convenção pode:
- Permitir ou proibir locação de vagas entre condôminos
- Permitir ou proibir locação para não-condôminos
- Definir regras de uso (tamanho do veículo, objetos na vaga)
- Estabelecer penalidades por uso irregular
Pode alugar a vaga?
Para outro condômino: Sim, geralmente pode, salvo proibição expressa na convenção. É a situação mais tranquila.
Para pessoa de fora: Só se a convenção autorizar expressamente. E mesmo assim, o condomínio pode regulamentar horários, acesso e responsabilidades.
Dica prática: Se há vagas ociosas e demanda, levar a discussão para assembleia é o caminho. Aprovar com 2/3 a alteração da convenção para permitir locação externa pode gerar receita para o condomínio ou para os proprietários.
Pode vender a vaga separadamente?
Vaga vinculada: Não, a menos que se faça a desvinculação em cartório (processo burocrático e que exige aprovação em assembleia + alteração da convenção).
Vaga autônoma: Sim, mas com as restrições da convenção sobre venda a não-condôminos.
Conflitos mais comuns (e como resolver)
1. Veículo grande em vaga pequena
O SUV que invade a vaga ao lado. A picape que não cabe e fica com a traseira para fora.
Solução: A convenção ou regimento interno deve definir dimensões máximas por vaga. Veículos que excedem devem usar vagas maiores (se disponíveis) ou estacionar em local alternativo. Notificação formal ao infrator.
2. Objetos armazenados na vaga
Bicicleta, caixa, estante velha, pneu. A vaga é para veículo, não para depósito.
Solução: Notificação com prazo para remoção. Se não cumprir, multa conforme regimento. O acúmulo de materiais pode ser risco de incêndio — argumento forte para a remoção imediata.
3. Estacionar em vaga alheia
Acontece por distração ou por oportunismo. Em vagas indeterminadas, o conflito é diário.
Solução: Para vagas demarcadas: notificação + multa em caso de reincidência. Para vagas rotativas: implementar sistema de rodízio documentado. Câmeras na garagem ajudam a resolver “quem estacionou ali” sem depender de versões conflitantes.
4. Dano a veículos
Porta que bate, manobra mal feita, vazamento de óleo do carro vizinho. Quem paga?
Solução: Se o responsável é identificado (câmeras ou testemunhas), o dano é entre as partes — o condomínio não é responsável. Se não é identificado e o dano ocorre em área comum, pode haver responsabilidade do condomínio se ficar comprovada falha na segurança (ex: câmeras desligadas, portão sem controle). Registrar B.O. e acionar seguro quando aplicável.
5. Morador usando vaga de visitante
É uma das infrações mais frequentes. O morador que “só vai deixar rapidinho” e fica com o carro lá o dia inteiro.
Solução: Fiscalização ativa (porteiro/zelador), sinalização clara (“EXCLUSIVO VISITANTES”), notificação e multa. Em prédios com controle de acesso automatizado, é possível bloquear cadastro de placa de morador em vaga de visitante.
Veículos elétricos: a nova demanda
Com o crescimento de carros elétricos no Brasil (vendas triplicaram entre 2023 e 2025), condomínios começam a enfrentar pedidos de instalação de carregadores.
O que a lei diz
A Lei 14.300/2022 (marco legal da microgeração) e legislações estaduais/municipais estão evoluindo, mas ainda não há uma lei federal específica sobre carregadores em condomínios.
Na prática
- O morador pode instalar carregador na própria vaga, desde que arque com os custos de instalação, adequação elétrica e medição individual
- O condomínio não pode proibir, mas pode regulamentar (exigir projeto elétrico aprovado por engenheiro, seguro, etc.)
- A energia deve ser medida separadamente — não pode entrar no rateio das áreas comuns
- Aprovação em assembleia é recomendada para definir regras gerais
Infraestrutura coletiva
Alguns condomínios novos já entregam com infraestrutura preparada (eletroduto, quadro de força dimensionado). Para prédios existentes, a instalação coletiva de pontos de recarga (com cobrança individual por uso) pode ser mais econômica e segura do que cada morador fazer sua própria instalação.
Moto, bicicleta e patinete
Motos
Se a vaga é demarcada e comporta, o morador pode estacionar moto na própria vaga. Muitos condomínios criam bolsões de moto — espaços menores em áreas que não comportam carro.
Bicicletas
O ideal é ter bicicletário separado. Bicicleta presa em cano da garagem, pilar ou grade é risco de dano e de queda. Condomínios estão cada vez mais investindo em bicicletários organizados como diferencial.
Patinetes elétricos
Devem ser carregados dentro do apartamento, não na garagem. Baterias de lítio têm risco de incêndio durante a carga. O Corpo de Bombeiros de SP emitiu alerta específico sobre isso em 2024.
Regras que funcionam
Condomínios com menos conflitos de garagem geralmente têm:
- Convenção clara — Tipos de vaga, permissões de locação, dimensões, penalidades
- Regimento interno detalhado — Velocidade máxima (20 km/h), proibição de buzina, horário de manobra de mudança
- Sinalização adequada — Vagas numeradas, faixas pintadas, espelhos em curvas, placas de sentido
- Câmeras funcionando — Resolução suficiente para identificar placas e pessoas
- Fiscalização consistente — Porteiro/zelador atento, notificações formais, multa aplicada de fato
Como o Residente ajuda na gestão de garagem
Controlar vagas, locações entre condôminos, notificações por uso irregular e documentar conflitos exige organização que vai além da prancheta do porteiro. O Residente permite registrar ocorrências na garagem, enviar notificações formais aos moradores, controlar quais vagas estão alocadas e manter histórico de todas as movimentações — facilitando a gestão e reduzindo conflitos.