O elevador quebrou numa sexta-feira à noite. O orçamento chegou em R$ 18 mil. O caixa do condomínio tinha R$ 4 mil. O síndico passou o fim de semana ligando para moradores pedindo rateio emergencial.
Essa cena se repete em milhares de condomínios que não cuidam do fundo de reserva. E o pior: muitos nem entendem direito o que é, quanto cobrar ou quando podem usar.
O que é o fundo de reserva
O fundo de reserva é uma poupança do condomínio. Ele existe para cobrir despesas extraordinárias e imprevistos sem precisar de rateio de emergência ou empréstimo.
Não é dinheiro do síndico. Não é caixa para pagar conta de luz atrasada. É uma reserva financeira com destinação específica.
Onde está previsto na lei
O Código Civil (art. 1.336, I) determina que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal. A convenção do condomínio geralmente define o fundo de reserva — percentual, finalidade e regras de uso.
Se a convenção não menciona o fundo, a assembleia pode criá-lo por maioria simples. O importante é que esteja formalizado em ata.
Quanto cobrar
A prática mais comum é cobrar entre 5% e 10% do valor da cota condominial mensal. Exemplo:
| Cota mensal | Fundo (5%) | Fundo (10%) |
|---|---|---|
| R$ 500 | R$ 25 | R$ 50 |
| R$ 800 | R$ 40 | R$ 80 |
| R$ 1.200 | R$ 60 | R$ 120 |
Condomínios mais antigos, com mais chance de manutenção pesada, devem considerar percentuais maiores. Prédios novos podem começar com 5% e ajustar conforme a necessidade.
Quando usar o fundo de reserva
O fundo serve para despesas extraordinárias não previstas no orçamento anual:
- Reparo emergencial de elevadores
- Conserto de bomba d’água
- Impermeabilização de urgência
- Problemas estruturais
- Substituição de equipamentos de segurança com defeito
Não use o fundo para:
- Despesas ordinárias (água, luz, limpeza, folha de pagamento)
- Obras de melhoria que podem ser planejadas
- Cobrir inadimplência de moradores
A regra é simples: se dava pra prever e planejar, não é fundo de reserva. É orçamento.
Como prestar contas
Transparência é obrigatória. O síndico deve:
- Manter conta separada — o ideal é que o fundo fique em uma conta poupança ou aplicação de baixo risco, separada da conta corrente do condomínio
- Informar o saldo mensalmente — no balancete ou relatório financeiro
- Justificar cada uso — com nota fiscal, orçamento aprovado e registro em ata
- Apresentar na assembleia anual — demonstrativo de entradas e saídas do fundo
Misturar o fundo de reserva com o caixa operacional é o erro mais comum. Quando tudo fica na mesma conta, fica difícil rastrear e fácil gastar sem perceber.
Quem paga: proprietário ou inquilino?
Despesas extraordinárias são do proprietário, não do inquilino. A Lei do Inquilinato (art. 22, X) é clara: o locador é responsável por contribuições para o fundo de reserva.
Na prática, muitos contratos de aluguel transferem essa cobrança para o inquilino. Isso é contestável judicialmente. O ideal é que o proprietário assuma e o contrato de locação esteja alinhado com a lei.
Quanto acumular
Não existe regra fixa, mas uma referência útil: o fundo deve cobrir pelo menos 3 a 6 meses de despesas ordinárias do condomínio. Se a despesa mensal é R$ 30 mil, o fundo ideal está entre R$ 90 mil e R$ 180 mil.
Atingiu esse patamar? A assembleia pode votar a suspensão temporária da cobrança ou a redução do percentual.
Erros comuns
- Não ter fundo de reserva — parece economia, mas vira rateio emergencial com juros de estresse
- Usar para despesas ordinárias — descaracteriza o fundo e gera responsabilidade para o síndico
- Deixar na conta corrente — mistura com o operacional e some sem registro
- Não prestar contas — gera desconfiança e pode render ação judicial
- Cobrar do inquilino — risco de contestação e devolução em dobro
Checklist para o síndico
- Fundo de reserva previsto na convenção ou aprovado em assembleia
- Percentual definido (5% a 10% da cota)
- Conta bancária separada para o fundo
- Saldo informado no balancete mensal
- Uso justificado com nota fiscal e ata
- Demonstrativo apresentado na assembleia anual
- Cobrança direcionada ao proprietário, não ao inquilino
O fundo de reserva protege todo mundo
Síndico que cuida do fundo dorme tranquilo. Morador que contribui não leva susto com rateio de R$ 2 mil na sexta-feira. E o condomínio funciona sem depender de emergência.
É uma das medidas mais simples e mais negligenciadas na gestão condominial. Se o seu condomínio ainda não tem, a próxima assembleia é a hora de resolver.