Em março de 2025, um condomínio de 20 andares em São Paulo ficou 11 dias com apenas um dos três elevadores funcionando. A peça de reposição — uma placa eletrônica do inversor de frequência — não existia em estoque no Brasil. Importação emergencial: R$ 47 mil, fora a mão de obra. O contrato de manutenção não cobria esse tipo de componente.
Durante esses 11 dias, moradores dos andares altos fizeram de tudo: desde subir de escada com compras até ameaçar processo contra o síndico. Um idoso do 16º andar precisou ser carregado em cadeira por dois funcionários da portaria para chegar a uma consulta médica.
A situação era evitável. Não com sorte, mas com gestão.
Como funciona o contrato de manutenção
Todo elevador instalado em condomínio precisa de contrato de manutenção com empresa habilitada. É obrigatório por lei em todos os estados brasileiros. O que muda — e onde mora o problema — é o que esse contrato cobre.
Os três tipos de contrato
1. Contrato básico (ou de chamados) Cobre apenas visitas de manutenção preventiva mensal e atendimento a chamados de emergência. Peças e componentes são cobrados à parte. É o mais barato (R$ 600 a R$ 1.200/mês por elevador) e o que mais gera surpresas no orçamento.
2. Contrato intermediário Inclui manutenção preventiva, atendimento emergencial e troca de peças de desgaste natural (sapatas, rolamentos, botões, contatos). Componentes eletrônicos maiores ficam de fora. Faixa de R$ 1.200 a R$ 2.500/mês por elevador.
3. Contrato full (ou completo) Cobre praticamente tudo, incluindo peças eletrônicas, motor e quadro de comando. É o mais caro (R$ 2.500 a R$ 5.000/mês por elevador), mas elimina imprevistos. Para elevadores com mais de 15 anos, costuma ser o mais econômico no longo prazo.
O que verificar antes de assinar
- Tempo máximo de atendimento emergencial — o padrão de mercado é 1 a 2 horas em capitais. Exija que esteja no contrato
- Lista de peças inclusas e exclusas — peça o anexo detalhado. “Peças de desgaste” é vago demais
- Multa por elevador parado — alguns contratos preveem desconto na mensalidade se o elevador ficar inoperante por mais de 24 ou 48 horas
- Exclusividade de peças — fabricantes de elevadores tentam impor uso exclusivo de peças originais. Em muitos casos, peças compatíveis homologadas funcionam igual por menos
Manutenção preventiva vs. corretiva
A preventiva é o que mantém o elevador funcionando. A corretiva é o que você paga quando a preventiva falha.
Manutenção preventiva mensal inclui:
- Lubrificação de guias e componentes mecânicos
- Verificação de freios e limitador de velocidade
- Teste de nivelamento de parada
- Inspeção de cabos de tração (desgaste, corrosão)
- Limpeza da casa de máquinas
- Verificação do quadro de comando
Sinais de que a preventiva não está sendo feita direito:
- Elevador para entre andares com frequência
- Nivelamento irregular (degrau entre cabine e andar)
- Ruídos anormais — rangidos, batidas, vibração excessiva
- Portas que não abrem ou fecham suavemente
- Tempo de espera aumentando progressivamente
Se o condomínio percebe esses sinais, o caminho é cobrar a empresa formalmente (por escrito), documentar cada ocorrência e, se não houver melhora em 60 dias, buscar outro fornecedor.
Quando modernizar
Elevadores têm vida útil de 20 a 25 anos. Depois disso, a manutenção fica cada vez mais cara e as paradas mais frequentes. Modernização não é trocar o elevador inteiro — na maioria dos casos, é substituir os componentes que mais impactam no funcionamento:
Modernização parcial
- Quadro de comando — trocar o sistema de controle analógico por digital. Melhora o nivelamento, reduz consumo de energia e permite diagnóstico remoto. Custo: R$ 25 mil a R$ 60 mil por elevador
- Portas — substituir portas manuais por automáticas. Além do conforto, elimina um dos principais pontos de falha. Custo: R$ 15 mil a R$ 35 mil por andar
- Cabine — reforma estética (piso, painéis, iluminação LED, espelho, ventilação). Custo: R$ 8 mil a R$ 20 mil
Modernização completa
Troca de todo o sistema: quadro de comando, motor, cabos, portas, cabine e sinalização. O poço e a estrutura permanecem. Custo: R$ 150 mil a R$ 400 mil por elevador, dependendo do número de paradas e do fabricante.
Como decidir
A conta é simples: some o gasto anual com manutenção corretiva dos últimos 3 anos. Se esse valor se aproxima de 15-20% do custo de modernização, o investimento se paga em 5-7 anos — sem contar a valorização do imóvel e a redução no consumo de energia (que pode chegar a 40% com motor de imã permanente).
Legislação e obrigações
RIA (Relatório de Inspeção Anual)
Em São Paulo (Lei 10.348/87 e decreto regulamentador), todo elevador precisa passar por inspeção anual realizada por empresa habilitada e registrada no CONTRU. O laudo (RIA) deve ficar disponível no condomínio. Outros estados e municípios têm legislação similar.
Condomínio sem RIA em dia pode ser multado e, em caso de acidente, a responsabilidade civil do síndico aumenta significativamente.
ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
O contrato de manutenção deve ter ART registrada no CREA, com engenheiro responsável identificado. Sem ART, o contrato pode ser considerado irregular.
Acessibilidade
A NBR 13994 define requisitos para elevadores acessíveis. Na modernização, é obrigatório incluir:
- Botoeira em Braille e relevo
- Sinalização sonora de andar
- Espelho na parede oposta à porta (para cadeirantes)
- Dimensões mínimas de cabine conforme norma
Economia de energia
Elevadores representam 5% a 15% do consumo de energia de um condomínio. Para edifícios com mais de 10 andares, esse percentual pode ser ainda maior.
Medidas que reduzem o consumo sem exigir modernização completa:
- Iluminação LED na cabine — redução de 60-70% no consumo da iluminação
- Modo stand-by — desliga iluminação e ventilação após 5 minutos sem uso
- Programação de tráfego — em horários de baixo movimento, manter apenas 1 elevador ativo (para condomínios com 2+ elevadores)
- Regeneração de energia — elevadores modernos devolvem energia à rede quando descem com carga. A economia pode chegar a 30%
Como o síndico deve acompanhar
Gestão de elevador não é só assinar contrato e esperar. O mínimo que o síndico deve fazer:
- Registrar toda ocorrência — data, horário, descrição do problema, tempo de resolução. Plataformas como o Residente facilitam esse controle com histórico acessível a qualquer momento
- Cobrar o relatório mensal da empresa de manutenção — o que foi feito, o que foi identificado, o que precisa de atenção
- Acompanhar o RIA — agendar a inspeção anual com antecedência e garantir que as pendências sejam resolvidas
- Manter a casa de máquinas limpa e ventilada — temperatura acima de 40°C danifica componentes eletrônicos
- Fazer cotação competitiva a cada 2-3 anos — fidelidade com fornecedor não significa aceitar preço abusivo
Erros comuns
- Escolher pelo menor preço — contrato barato com peças exclusas acaba custando mais
- Não ler o contrato — especialmente as cláusulas de exclusão
- Ignorar o livro de ocorrências — sem registro, não há como cobrar a empresa
- Adiar modernização — cada ano de adiamento aumenta o custo total
- Não provisionar — a recomendação é reservar 10-15% do fundo de reserva para elevadores em edifícios com mais de 15 anos
Próximos passos
- Revise o contrato de manutenção atual — entenda exatamente o que está coberto
- Levante o histórico de chamados dos últimos 12 meses
- Verifique se o RIA está em dia
- Se o elevador tem mais de 15 anos, peça orçamento de modernização de pelo menos 3 empresas
- Inclua no orçamento anual uma reserva específica para elevadores
Elevador é o equipamento mais caro e mais utilizado de um condomínio. Tratar sua gestão com a mesma seriedade que se trata a parte financeira não é exagero — é obrigação.