Às 7h30 de uma segunda-feira, três apartamentos começam obra simultaneamente. A furadeira do 301 compete com a marreta do 502, e o entulho do 804 bloqueia o elevador de serviço. A portaria não sabe quem autorizou o quê, e o síndico atende 12 ligações antes do almoço.
Esse cenário é mais comum do que deveria — e totalmente evitável com controle básico de obras.
Por que controlar obras no condomínio
A NBR 16.280/2014 exige que reformas em edificações sejam comunicadas e autorizadas pelo síndico. Não é frescura: uma obra mal executada pode comprometer a estrutura do prédio inteiro.
Além da norma técnica, o controle de obras resolve problemas práticos:
- Barulho: limitar obras simultâneas e fiscalizar horários
- Segurança: saber quem são os prestadores que entram no condomínio
- Entulho: controlar descarte e uso de áreas comuns
- Responsabilidade: documentar quem autorizou, quem executou, quando aconteceu
Regras básicas que todo condomínio deveria ter
Horários
A maioria dos municípios segue esta referência:
| Dia | Horário permitido |
|---|---|
| Segunda a sexta | 8h às 17h |
| Sábado | 8h às 12h (ou 14h) |
| Domingo e feriado | Proibido |
Verifique a legislação municipal — São Paulo, por exemplo, permite obras de segunda a sábado das 7h às 20h em algumas zonas, mas o regimento do condomínio pode ser mais restritivo.
Limite de obras simultâneas
Condomínios grandes (100+ unidades) devem limitar a quantidade de obras acontecendo ao mesmo tempo. Três obras simultâneas é um número razoável para prédios de até 200 unidades.
Comunicação prévia
O morador deve informar antes de iniciar a obra:
- Tipo de reforma (hidráulica, elétrica, alvenaria, acabamento)
- Prazo estimado
- Empresa/profissional responsável
- ART ou RRT (para obras estruturais)
- Lista de trabalhadores com documentos
Fluxo de autorização de obras
Um processo eficiente tem 5 etapas:
1. Solicitação
Morador registra a obra no sistema com:
- Descrição do serviço
- Data de início e previsão de término
- Responsável técnico (quando aplicável)
- Documentos (ART/RRT, projeto, seguro)
2. Análise
Administração verifica:
- Há conflito com outras obras programadas?
- Documentação está completa?
- O tipo de obra exige laudo técnico?
3. Aprovação com condições
A autorização sai com regras específicas:
- Horários permitidos
- Uso de elevador (apenas serviço, com proteção)
- Local de armazenamento de material
- Ponto de descarte de entulho
4. Cadastro dos trabalhadores
Cada prestador é registrado com:
- Nome e documento
- Empresa
- Período de autorização
- Foto (para controle de acesso na portaria)
5. Acompanhamento
Durante a obra:
- Portaria confere se os trabalhadores estão cadastrados
- Administração fiscaliza horários e barulho
- Morador reporta avanço ou pede extensão de prazo
Fiscalização: o que monitorar
Horário
A reclamação número um em condomínios com obras é barulho fora de horário. Registre ocorrências com data e hora — após 2 infrações documentadas, aplique multa.
Uso de áreas comuns
Prestadores não podem usar elevador social, estacionar em vagas de moradores, ou deixar material em corredores. Parece óbvio, mas sem fiscalização, acontece diariamente.
Entulho
Defina regras claras:
- Caçamba obrigatória para obras com entulho
- Prazo máximo de permanência da caçamba (geralmente 72h)
- Multa por descarte irregular
Segurança do trabalho
Trabalhadores devem usar EPI em áreas comuns. O condomínio não é responsável pela obra, mas é corresponsável pela segurança nas áreas compartilhadas.
Como o Residente controla obras
O módulo de obras do Residente digitaliza todo o processo:
- Solicitação online: morador abre pedido pelo app com descrição e documentos
- Aprovação pelo painel: administração analisa, aprova ou solicita complementos
- Cadastro de prestadores: trabalhadores são vinculados à obra com documentos e período
- Controle de acesso integrado: portaria sabe quais prestadores estão autorizados e até quando
- Histórico completo: toda comunicação e documentação ficam registradas
O síndico acompanha tudo pelo painel. A portaria consulta pelo sistema. O morador acompanha o status pelo app. Zero papel, zero WhatsApp, zero ligação.
NBR 16.280: o que o síndico precisa saber
A norma exige que o síndico:
- Seja comunicado sobre qualquer reforma que altere ou possa comprometer a edificação
- Autorize o início apenas com documentação técnica (quando aplicável)
- Registre a comunicação e autorização
- Fiscalize o cumprimento das condições acordadas
Se uma reforma causar dano estrutural e o síndico não tiver registro de comunicação/autorização, ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente.
Sistema digital resolve: a solicitação é o registro, a aprovação é a autorização, e o histórico é a prova de fiscalização.
Modelo de regras para regimento
Sugestão prática para incluir no regimento interno:
Comunicação: toda obra deve ser comunicada com mínimo de 5 dias úteis de antecedência.
Documentação: obras estruturais, hidráulicas ou elétricas exigem ART/RRT.
Horários: segunda a sexta 8h-17h, sábado 8h-12h. Proibido domingos e feriados.
Limite: máximo de 3 obras simultâneas no empreendimento.
Prazo: obras de acabamento até 30 dias, reformas maiores até 90 dias. Extensão mediante nova solicitação.
Prestadores: cadastro obrigatório na portaria com documento e foto. Acesso exclusivo por elevador de serviço.
Entulho: remoção em até 48h. Caçamba obrigatória para obras com geração de resíduos.
Multa: R$ 300-500 por infração de horário; R$ 500-1.000 por obra sem autorização.
Controle de obras não é sobre burocratizar — é sobre proteger o patrimônio de todos e manter a convivência funcionando. Com processo digital, fica simples para o morador e seguro para a administração.
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