Um condomínio de 80 unidades em Campinas reduziu a taxa condominial em 18% em um ano — de R$ 720 para R$ 590 por apartamento. Não cortou porteiro, não desligou câmeras, não cancelou a manutenção do elevador. Renegociou contratos, trocou lâmpadas, instalou sensores e revisou processos. O resultado: R$ 124.800 a menos por ano no orçamento, sem perder qualidade.
A maioria dos condomínios gasta mais do que precisa. Não por má-fé do síndico, mas por inércia. Contratos que se renovam automaticamente. Fornecedores que não são cotados há anos. Desperdícios que ninguém mede. Este artigo traz 12 estratégias concretas, com estimativa de economia para cada uma.
1. Auditoria de contratos existentes
Antes de qualquer corte, entenda para onde vai o dinheiro. Pegue os últimos 12 meses de despesas e classifique por categoria: pessoal, manutenção, energia, água, seguros, administrativo, outros.
Ação: Liste todos os contratos vigentes (elevador, portaria, limpeza, jardinagem, seguro, administradora). Verifique: quando vence? Tem multa por rescisão? Qual o reajuste aplicado?
Economia estimada: Só o exercício de listar já revela contratos esquecidos, serviços duplicados ou itens que ninguém usa. É comum encontrar 3-5% de economia imediata.
2. Renegociar o contrato de manutenção de elevadores
Elevadores representam 5-15% do orçamento condominial. E muitos condomínios pagam contratos inflados por falta de cotação.
Ação: Cote com pelo menos 3 empresas a cada renovação. Compare não só preço, mas: peças inclusas, tempo de atendimento, multa por parada prolongada, frequência de visitas.
Atenção: Não troque qualidade por preço. Elevador é item de segurança. Prefira empresas com certificação e histórico comprovado.
Economia estimada: 15-30% sobre o contrato atual, dependendo de quanto tempo faz desde a última cotação.
3. Eficiência energética nas áreas comuns
Energia elétrica costuma ser o segundo maior gasto, atrás de pessoal. E a maior parte do consumo em áreas comuns é iluminação e bombas.
Iluminação LED
Se o condomínio ainda tem lâmpadas fluorescentes ou incandescentes nas áreas comuns, a troca por LED é obrigatória em termos financeiros.
- LED consome 50-80% menos que fluorescente
- Vida útil de 25.000-50.000 horas vs. 8.000 da fluorescente
- Payback: 4-8 meses
Ação: Levante a quantidade de pontos de luz em garagem, halls, escadas, áreas externas. Cote a troca completa.
Sensores de presença
Garagem, escadas, halls de andar — áreas que ficam iluminadas 24h sem necessidade.
- Sensor de presença reduz o consumo dessas áreas em 40-70%
- Custo por sensor: R$ 30 a R$ 80
- Payback: 2-4 meses
Bombas d’água eficientes
Bombas antigas consomem muito mais energia. Um inversor de frequência na bomba de recalque ajusta a potência conforme a demanda, reduzindo consumo em 20-40%.
Economia estimada (energia total): 20-35% na conta de luz das áreas comuns.
4. Gestão de consumo de água
Condomínios com hidrômetro coletivo pagam rateio igualitário — e ninguém economiza. A individualização do consumo de água muda esse cenário.
Ação: Se o condomínio ainda não tem medição individual, avalie a viabilidade. O investimento se paga em 12-24 meses, e a redução de consumo gira entre 25-40% após a implantação.
Enquanto não individualiza:
- Instale torneiras com fechamento automático em áreas comuns
- Verifique vazamentos (um vaso sanitário com defeito desperdiça 6.000 litros/mês)
- Reutilize água da chuva para jardim e lavagem de garagem (onde a legislação permite)
Economia estimada: 15-40% na conta de água, dependendo da situação atual.
5. Rever o modelo de portaria
Pessoal é o maior custo do condomínio — geralmente 50-60% do orçamento. A portaria concentra boa parte.
Opções
Portaria presencial 24h — Modelo tradicional. Custo alto (4-5 funcionários para cobrir turnos, folgas e férias). Pode custar R$ 15.000 a R$ 25.000/mês com encargos.
Portaria híbrida — Presencial em horário de pico (6h-22h) + remota no período noturno. Reduz de 5 para 3 funcionários.
Portaria remota — Central de monitoramento controla acesso por câmeras, interfone IP e controle de portão. Custo: R$ 3.000 a R$ 8.000/mês.
Portaria autônoma — Sem operador humano. QR code, biometria, reconhecimento facial. Custo de manutenção: R$ 1.500 a R$ 4.000/mês após a instalação.
Ação: Avalie o perfil do condomínio. Prédios pequenos (até 40 unidades) com pouco fluxo de visitantes são candidatos naturais para portaria remota. Prédios grandes com muito fluxo podem optar pelo modelo híbrido.
Economia estimada: 30-70% sobre o custo atual de portaria, dependendo do modelo adotado.
6. Terceirização vs. CLT
Funcionários próprios (CLT) geram encargos de 70-100% sobre o salário. Terceirização transfere a gestão trabalhista para a empresa prestadora.
Quando terceirizar faz sentido:
- Portaria e limpeza (maior impacto)
- Manutenção geral (se não justifica funcionário fixo)
Cuidados:
- Exija certidões negativas mensais da empresa terceirizada
- Verifique se a empresa recolhe FGTS e INSS dos funcionários
- Responsabilidade subsidiária: se a empresa não paga, o condomínio pode ser acionado
Economia estimada: 15-30% sobre o custo com pessoal, mantendo a mesma quantidade de profissionais.
7. Renegociar taxa de administração
Administradoras cobram entre R$ 1.500 e R$ 8.000/mês, dependendo do porte do condomínio. Muitos contratos não são revisados há anos.
Ação: Cote com 3 administradoras. Leve a cotação mais baixa para renegociar com a atual. Muitas preferem reduzir a taxa a perder o cliente.
Avalie também: O que está incluso? Algumas cobram à parte por assembleias extras, cobranças de inadimplentes, assessoria jurídica. Compare o custo total, não só a taxa base.
Economia estimada: 10-25% sobre a taxa atual.
8. Compras coletivas e negociação por volume
Material de limpeza, sacos de lixo, lâmpadas, filtros — itens de consumo recorrente que muitos condomínios compram no varejo.
Ação: Negocie com fornecedores atacadistas. Compras trimestrais em volume geram descontos de 15-30%. Se possível, forme grupo de compra com condomínios vizinhos para aumentar o poder de negociação.
Economia estimada: 15-25% em material de consumo.
9. Revisão tributária
Muitos condomínios pagam impostos que poderiam ser otimizados:
- IPTU das áreas comuns: Verificar se está correto. Erros de metragem ou classificação são comuns.
- PIS/COFINS sobre receitas: Condomínios residenciais sem fins lucrativos são isentos na maioria dos casos.
- ISS sobre serviços internos: Verificar se a base de cálculo está correta.
Ação: Contrate uma consultoria tributária para revisar os últimos 5 anos. O custo da consultoria costuma ser recuperado com a correção de pagamentos indevidos.
Economia estimada: Variável, mas pode recuperar valores retroativos significativos.
10. Uso inteligente de áreas comuns
Salão de festas, churrasqueira, espaço gourmet — áreas que geram custo fixo (limpeza, manutenção, energia) mas podem gerar receita.
Ação:
- Cobrar taxa de uso que cubra o custo real (limpeza pós-uso, consumo de gás, energia)
- Em condomínios comerciais: avaliar locação de espaços ociosos
- Coworking condominial: tendência em prédios residenciais, gerando receita com taxa de uso
Economia estimada: Não é redução de custo, mas geração de receita que compensa despesas fixas.
11. Inadimplência: prevenir é mais barato que cobrar
Inadimplência alta aumenta a taxa dos pagantes. Reduzir inadimplência é, indiretamente, reduzir custos para todos.
Ação:
- Boleto com desconto para pagamento antecipado (2-5%)
- Cobrança automatizada (lembretes antes do vencimento)
- Acordos com parcelamento para devedores crônicos
- Protesto em cartório para dívidas acima de 3 meses (mais efetivo e barato que ação judicial)
Economia estimada: Cada ponto percentual de inadimplência recuperado reduz a necessidade de rateio extra.
12. Planejamento orçamentário real
O maior desperdício não é o gasto excessivo — é a falta de planejamento que leva a gastos emergenciais, sempre mais caros.
Ação: Monte o orçamento anual com base no histórico real (não em estimativas otimistas). Inclua:
- Manutenções preventivas programadas
- Fundo de reserva adequado
- Provisão para reajustes de contratos e dissídios
- Margem de 5-10% para imprevistos
Orçamento realista reduz surpresas. Surpresas geram rateios extras. Rateios extras geram inadimplência. Inadimplência gera mais custo. É um ciclo que começa no planejamento.
Resumo das economias
Implementar as 12 estratégias simultaneamente não é realista. Mas atacar as 4-5 de maior impacto no seu condomínio pode gerar economia de 15-25% no orçamento anual sem perda de qualidade.
Comece pelo diagnóstico: onde está o maior gasto? Onde há mais ineficiência? Priorize por impacto e facilidade de implementação.
Como o Residente apoia a redução de custos
Controlar orçamento, acompanhar despesas por categoria, gerenciar contratos com datas de vencimento e enviar cobranças automatizadas são funções que o Residente entrega. Com dados organizados, o síndico toma decisões baseadas em números — não em achismo.