R$ 2,3 bilhões desviados por ano em condomínios brasileiros
Esse número, estimado por consultorias especializadas em gestão condominial, assusta — mas explica por que a auditoria financeira deixou de ser opcional. O Código Civil (art. 1.348) obriga o síndico a prestar contas anualmente. A auditoria é a ferramenta que garante que essas contas estejam corretas.
Vamos direto ao que importa: como funciona, quem faz e o que procurar.
O que é auditoria condominial na prática
Auditoria condominial é a análise sistemática de receitas, despesas, contratos e movimentações financeiras do condomínio. Diferente da simples prestação de contas, a auditoria cruza dados bancários com notas fiscais, verifica contratos e confere se os valores aprovados em assembleia foram respeitados.
Existem dois tipos:
| Tipo | Quem faz | Quando usar |
|---|---|---|
| Interna | Conselho fiscal do condomínio | Mensalmente ou trimestralmente |
| Externa | Contador ou empresa especializada | Anualmente ou por suspeita de irregularidade |
A auditoria interna é rotina. A externa é recomendada ao menos uma vez por ano, especialmente em condomínios com orçamento acima de R$ 50 mil/mês.
Documentos que o auditor precisa analisar
Sem acesso à documentação completa, a auditoria não funciona. O síndico é obrigado a fornecer:
- Extratos bancários de todas as contas (corrente, poupança, aplicações)
- Balancetes mensais com demonstrativo de receitas e despesas
- Notas fiscais e recibos de todos os pagamentos
- Contratos com prestadores de serviço
- Folha de pagamento de funcionários
- Atas de assembleia (para conferir aprovações de gastos)
- Relatório de inadimplência
- Apólice de seguro condominial
Se o síndico dificultar o acesso, isso já é um sinal de alerta. O Código Civil garante ao conselho fiscal acesso irrestrito à documentação.
As 7 irregularidades mais comuns
Auditores experientes sabem onde procurar. As fraudes mais frequentes:
1. Notas fiscais frias Prestador emite nota por serviço não realizado. O síndico paga e recebe parte de volta. Verificação: cruzar nota com registro fotográfico do serviço.
2. Superfaturamento de contratos Manutenção de elevador que custa R$ 1.800/mês no mercado aparece por R$ 3.200. Solução: comparar com pelo menos 3 orçamentos.
3. Funcionários fantasma Folha de pagamento inclui pessoas que não trabalham no condomínio. Conferir com registros de ponto e câmeras.
4. Desvio do fundo de reserva Dinheiro do fundo usado para despesas ordinárias sem aprovação em assembleia. Verificar saldo do fundo vs. extratos.
5. Compras pessoais na conta do condomínio Abastecimento de veículo particular, compras em supermercado. Analisar detalhamento de cartão corporativo.
6. Pagamentos duplicados Mesmo fornecedor recebendo duas vezes pelo mesmo serviço. Cruzar datas e valores no extrato.
7. Não recolhimento de encargos trabalhistas INSS e FGTS descontados dos funcionários mas não repassados. Gera passivo trabalhista para o condomínio.
Como o conselho fiscal deve atuar
O conselho fiscal é eleito em assembleia para representar os moradores na fiscalização financeira. Na prática, muitos conselhos não sabem o que fazer.
Rotina mínima recomendada:
- Mensalmente: receber e conferir balancete, verificar se despesas batem com extratos
- Trimestralmente: visitar o condomínio para conferir serviços contratados vs. realizados
- Anualmente: emitir parecer sobre as contas para aprovação em assembleia
O conselheiro não precisa ser contador, mas precisa dedicar tempo. Se a documentação for complexa, vale contratar apoio profissional — o custo sai do condomínio.
Quando contratar auditoria externa
Algumas situações exigem um profissional independente:
- Troca de síndico ou administradora
- Suspeita de irregularidade levantada por moradores
- Condomínios com mais de 100 unidades
- Orçamento anual acima de R$ 500 mil
- Obras de grande porte finalizadas recentemente
O custo de uma auditoria externa varia de R$ 2.000 a R$ 15.000, dependendo do tamanho do condomínio e período analisado. Parece caro, mas uma fraude não detectada custa muito mais.
Ferramentas que facilitam a auditoria
Condomínios que usam software de gestão têm auditoria mais simples. O sistema centraliza extratos, boletos, notas fiscais e relatórios em um só lugar.
Funcionalidades que ajudam:
- Conciliação bancária automática
- Histórico de todas as movimentações com data e responsável
- Relatórios exportáveis para análise
- Controle de contratos com alertas de vencimento
- Portal de transparência para moradores
Com um sistema como o Residente, o conselho fiscal acessa as informações sem depender do síndico para enviar documentos. A transparência fica automática.
Passo a passo para aprovar uma auditoria
- Qualquer condômino pode solicitar auditoria em assembleia
- A pauta deve ser incluída na convocação com antecedência
- A assembleia vota a contratação e define o escopo
- O auditor tem acesso garantido por lei à documentação
- O relatório final é apresentado em assembleia extraordinária
- Irregularidades comprovadas podem gerar ação judicial contra o síndico
Se o síndico se recusar a convocar assembleia, 1/4 dos condôminos pode convocar diretamente (art. 1.355 do Código Civil).
Resumo: auditoria não é desconfiança, é gestão
Condomínio é dinheiro coletivo. Auditar é o mínimo esperado de qualquer organização que movimenta recursos de terceiros. Síndicos competentes não têm medo de auditoria — pelo contrário, usam como ferramenta para demonstrar transparência.
Se seu condomínio nunca passou por uma auditoria, o momento de começar é agora.