O Airbnb e outras plataformas de aluguel por temporada viraram parte da rotina de milhares de condomínios brasileiros. E junto com eles vieram as dúvidas, os conflitos e as assembleias acaloradas.
Afinal: o condomínio pode proibir? O que diz a lei? Como lidar com a rotatividade de hóspedes sem comprometer a segurança?
Se você é síndico, morador ou administrador, este guia vai direto ao ponto.
O que diz a legislação brasileira
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê o aluguel por temporada em seu artigo 48, com duração máxima de 90 dias. Já o Código Civil (art. 1.335) garante ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade.
Até aqui, parece simples: o proprietário pode alugar. Mas a realidade é mais complexa.
A decisão do STF (Tema 1.108)
Em 2021, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 1.108 e firmou a seguinte tese:
“A assembleia condominial pode restringir ou proibir a locação por curta temporada em condomínios residenciais, desde que aprovada por maioria qualificada de dois terços dos condôminos.”
Essa decisão mudou o jogo. Antes, muitos juristas argumentavam que a convenção não poderia restringir o direito de propriedade. Agora, o STF reconheceu que a função social da propriedade e o direito coletivo à segurança e ao sossego podem prevalecer.
Na prática, o que isso significa?
- O condomínio pode proibir Airbnb, desde que aprove a restrição em assembleia com quórum de 2/3.
- A proibição deve constar na convenção condominial (não basta o regimento interno).
- Sem essa deliberação formal, o proprietário mantém o direito de alugar por temporada.
Os problemas reais que o Airbnb traz para condomínios
Não é só uma questão jurídica. No dia a dia, síndicos relatam problemas concretos:
1. Segurança comprometida
Hóspedes rotativos não conhecem as regras do prédio, não são cadastrados com antecedência e muitas vezes recebem chaves ou códigos de acesso sem controle formal. Isso cria brechas sérias na segurança — especialmente em condomínios que investiram em controle de acesso robusto.
2. Barulho e convivência
Festas, horários desrespeitados, uso indevido de áreas comuns. A lei do silêncio em condomínios já é difícil de aplicar entre moradores fixos — com hóspedes temporários, o desafio multiplica.
3. Desgaste de áreas comuns
Elevadores, academia, piscina, hall de entrada: tudo sofre mais com alta rotatividade. E quem paga a conta é o condomínio.
4. Conflitos entre moradores
De um lado, proprietários que dependem da renda do aluguel. Do outro, moradores que querem sossego. Esse embate pode rachar a convivência por anos se não for bem administrado. Um bom processo de mediação de conflitos ajuda, mas a prevenção é sempre melhor.
Como o síndico deve agir: guia passo a passo
Passo 1: Mapeie a situação
Antes de tomar qualquer posição, entenda o cenário:
- Quantas unidades fazem aluguel por temporada?
- Há reclamações formais registradas?
- A convenção atual diz algo sobre o tema?
Passo 2: Consulte a convenção e o regimento
Verifique se já existe alguma cláusula sobre locação. Muitas convenções antigas não mencionam o tema. Se for o caso, será necessário atualizar — e esse é um bom momento para revisar o regimento interno como um todo.
Passo 3: Convoque assembleia específica
Se houver demanda para regulamentar ou proibir:
- Convoque assembleia com pauta clara sobre locação por temporada.
- Para proibir: é necessário quórum de 2/3 dos condôminos (não apenas dos presentes).
- Para regulamentar (permitir com regras): quórum de maioria simples pode ser suficiente, mas consulte o jurídico do condomínio.
Passo 4: Regulamente em vez de apenas proibir
Em muitos casos, a regulamentação é mais inteligente que a proibição. Regras possíveis:
- Cadastro prévio obrigatório de hóspedes na portaria (mínimo 24h antes do check-in).
- Limite de estadias mínimas (ex: mínimo de 3 ou 7 dias).
- Responsabilidade do proprietário por danos e infrações cometidas por hóspedes.
- Proibição de cofres de chave (key boxes) em áreas comuns.
- Multa progressiva por descumprimento das regras.
Passo 5: Formalize tudo
Qualquer decisão deve ser registrada em ata, com as alterações incorporadas à convenção ou ao regimento interno. Decisão verbal ou “de corredor” não tem validade jurídica.
Modelo de cláusula para regulamentação
Para facilitar, aqui vai um modelo base que pode ser adaptado:
Cláusula XX — Da Locação por Temporada
É permitida a locação de unidades autônomas por temporada, nos termos da Lei nº 8.245/91, desde que observadas as seguintes condições:
a) O proprietário deve comunicar a administração do condomínio com antecedência mínima de 48 horas, informando dados completos dos hóspedes;
b) O prazo mínimo de locação é de 3 (três) dias corridos;
c) O proprietário é integralmente responsável por danos materiais e infrações ao regimento interno praticadas pelos hóspedes;
d) É vedada a instalação de dispositivos de acesso (cofres de chave, caixas de senha) em áreas comuns;
e) O descumprimento acarretará multa conforme art. XX da convenção, com aplicação progressiva em caso de reincidência.
Atenção: esse modelo é apenas uma referência. Sempre valide com o advogado do condomínio antes de aprovar.
E a questão da LGPD?
Cadastrar hóspedes exige coleta de dados pessoais: nome, CPF, documento. O condomínio precisa garantir que esse tratamento esteja em conformidade com a LGPD. Na prática, isso significa:
- Coletar apenas dados necessários (finalidade específica).
- Não compartilhar dados de hóspedes com terceiros sem base legal.
- Definir prazo de retenção e descarte dos registros.
Como a tecnologia pode ajudar
A boa notícia é que a tecnologia resolve boa parte da operação:
- Cadastro digital de hóspedes com antecedência, integrado ao sistema do condomínio.
- QR Codes ou links temporários para acesso, eliminando a necessidade de chaves físicas.
- Notificações automáticas para o síndico quando um novo cadastro de temporada é feito.
- Registro de ocorrências digital, facilitando a aplicação de multas quando necessário.
Plataformas como o Residente Online já oferecem funcionalidades que tornam essa gestão mais simples, transparente e segura — tanto para o síndico quanto para os moradores.
Resumo: o que levar para a próxima assembleia
| Ponto | Detalhe |
|---|---|
| Pode proibir? | Sim, com aprovação de 2/3 em assembleia |
| Pode regulamentar? | Sim, com maioria simples (consulte o jurídico) |
| Quem responde por danos? | O proprietário da unidade |
| Cadastro de hóspedes é obrigatório? | Depende da convenção, mas é altamente recomendado |
| Precisa alterar a convenção? | Para proibir, sim. Para regulamentar, pode ser via regimento |
O aluguel por temporada não vai desaparecer. O papel do síndico é garantir que exista um framework claro — que proteja a segurança, o sossego e o patrimônio do condomínio, sem ignorar o direito do proprietário.
Organização vence conflito. Sempre.