Uma moradora cadeirante de um condomínio em Porto Alegre precisava ser carregada por dois porteiros para acessar o salão de festas — que ficava três degraus acima do nível do hall. Em 2024, ela entrou com ação judicial. O condomínio foi condenado a instalar rampa de acesso e pagar R$ 15 mil de indenização por danos morais. A obra da rampa custou R$ 4.200.
Casos como esse se multiplicam na Justiça brasileira. A acessibilidade em condomínios deixou de ser “gentileza” há décadas — é obrigação legal com consequências financeiras e jurídicas reais. Mas muitos síndicos ainda tratam o tema como “gasto desnecessário” ou “problema futuro”.
O que a lei exige
Constituição Federal (art. 5º e 227)
Garante o direito de ir e vir e a proteção das pessoas com deficiência. É o fundamento que sustenta toda a legislação específica.
Lei Brasileira de Inclusão — LBI (Lei 13.146/2015)
O Estatuto da Pessoa com Deficiência é o marco legal principal. Para condomínios, os artigos mais relevantes:
- Art. 32: A pessoa com deficiência tem direito à moradia digna, no seio da família ou em moradia para a vida independente.
- Art. 56: A construção e a reforma de edificações de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade previstos nas normas técnicas.
- Art. 57: As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade.
NBR 9050 (ABNT)
Norma técnica que define parâmetros de acessibilidade em edificações: largura de portas, inclinação de rampas, altura de corrimãos, sinalização tátil, dimensões de banheiros acessíveis.
Código Civil (art. 1.341 a 1.343)
Obras de acessibilidade em áreas comuns se enquadram como obras necessárias — não dependem de aprovação em assembleia quando visam atender legislação vigente ou necessidade de morador com deficiência. O síndico pode (e deve) autorizar sem votação.
Isso mudou com a jurisprudência consolidada: vários tribunais entendem que negar acessibilidade em assembleia é ilegal, pois prevalece o direito constitucional sobre a vontade da maioria.
Quais adaptações são obrigatórias
Prédios novos (construídos após 2004)
Devem atender integralmente a NBR 9050 desde a construção:
- Rampas de acesso em todas as entradas
- Pelo menos um banheiro acessível nas áreas comuns
- Elevador com dimensões para cadeira de rodas (cabine mínima 1,10m x 1,40m)
- Sinalização tátil e visual
- Vagas de garagem acessíveis (próximas ao elevador, com espaço lateral de 1,20m)
- Portas com vão livre mínimo de 80cm
Se o prédio foi entregue sem atender esses itens, a construtora pode ser responsabilizada durante o prazo de garantia.
Prédios antigos (anteriores a 2004)
Não são obrigados a atender 100% da norma retroativamente, mas devem garantir a acessibilidade quando houver demanda de morador ou visitante com deficiência.
Na prática, isso significa que o condomínio deve fazer adaptações razoáveis para garantir o acesso às áreas comuns. O conceito de “razoabilidade” considera:
- Custo da obra em relação ao orçamento do condomínio
- Viabilidade técnica (estrutural e arquitetônica)
- Impacto no uso das áreas comuns pelos demais moradores
Adaptações mais comuns (e seus custos)
Rampa de acesso
Onde: Entrada principal, acesso ao salão de festas, piscina, playground.
Especificações (NBR 9050):
- Inclinação máxima: 8,33% (1:12)
- Largura mínima: 1,20m (1,50m recomendado)
- Corrimão duplo (duas alturas: 70cm e 92cm)
- Piso antiderrapante
- Sinalização tátil no início e fim
Custo estimado: R$ 3.000 a R$ 15.000, dependendo do comprimento e acabamento.
Plataforma elevatória
Onde: Quando a rampa é inviável (espaço insuficiente ou desnível muito grande).
Especificações:
- Capacidade mínima: 250 kg
- Plataforma mínima: 80cm x 1,25m
- Velocidade máxima: 0,15 m/s
Custo estimado: R$ 20.000 a R$ 50.000 (instalação completa).
Banheiro acessível em área comum
Especificações (NBR 9050):
- Dimensão mínima: 1,50m x 1,70m
- Barra de apoio em L (parede lateral e fundo)
- Vaso sanitário a 46cm do piso
- Lavatório sem coluna (permite aproximação da cadeira)
- Porta abrindo para fora (ou de correr)
Custo estimado: R$ 5.000 a R$ 15.000 (reforma de banheiro existente).
Adequação de elevador
Elevadores antigos podem não ter:
- Cabine com dimensão suficiente
- Botoeira em Braille e em relevo
- Sinalização sonora de andar
- Espelho na parede oposta à porta (para manobra de cadeira de costas)
Custo estimado: Botoeira em Braille: R$ 500 a R$ 2.000. Espelho: R$ 300 a R$ 800. Adequação de cabine (quando viável): R$ 10.000 a R$ 30.000.
Piso tátil
Onde: Hall de entrada, corredores de acesso ao elevador, escadas.
Tipos:
- Direcional (listras em relevo): guia o percurso
- Alerta (bolinhas em relevo): sinaliza obstáculo, degrau ou mudança de direção
Custo estimado: R$ 50 a R$ 120 por metro linear (material + instalação).
Vaga de garagem acessível
Especificações:
- Próxima ao elevador ou acesso principal
- Sinalização vertical e horizontal
- Espaço adicional lateral de 1,20m para transferência
- Piso regular e nivelado
Custo estimado: R$ 1.000 a R$ 3.000 (sinalização e demarcação).
Adaptações dentro do apartamento
Quando o morador com deficiência precisa adaptar a unidade privativa (alargamento de porta, barra de apoio no banheiro, rebaixamento de bancada):
- O custo é do morador
- O condomínio não pode proibir obras de acessibilidade dentro da unidade, desde que não comprometam a estrutura do edifício
- Obras que alteram fachada (ex: instalação de rampa na varanda) exigem análise caso a caso
Como conduzir o processo
1. Diagnóstico de acessibilidade
Contrate um arquiteto ou engenheiro com experiência em acessibilidade para fazer um laudo do condomínio. O laudo identifica todas as barreiras e propõe soluções com estimativa de custo.
Custo do laudo: R$ 1.500 a R$ 5.000, dependendo do porte do condomínio.
2. Priorização
Nem tudo precisa ser feito de uma vez. Priorize:
- Acesso à entrada principal (rampa ou plataforma)
- Acesso ao elevador
- Banheiro acessível em área comum
- Vaga de garagem acessível
- Sinalização tátil e visual
- Demais áreas de lazer
3. Orçamento e execução
Cote com pelo menos 3 empresas. Prefira empresas com experiência em acessibilidade — uma rampa fora da norma pode ser pior que nenhuma rampa (inclinação excessiva é risco de acidente).
4. Comunicação com moradores
Mesmo que a obra não precise de aprovação em assembleia, comunicar é essencial. Explique a obrigação legal, o custo e os benefícios. A resistência geralmente vem de desinformação.
Argumento que convence: Acessibilidade valoriza o imóvel. Um prédio acessível atende a um público maior (idosos, pessoas com mobilidade temporariamente reduzida, famílias com carrinho de bebê). E evita processos judiciais que custam muito mais que a obra.
5. Documentação
Registre tudo: laudo, orçamentos, deliberações, execução, fotos antes e depois. Essa documentação protege o síndico e o condomínio.
Acessibilidade além da mobilidade
Deficiência não é só cadeira de rodas. O condomínio deve considerar:
Visual: Sinalização em Braille nos elevadores, piso tátil, contraste de cores em degraus e obstáculos.
Auditiva: Alarme de incêndio visual (luz estroboscópica) além do sonoro, interfone com vídeo para moradores surdos.
Cognitiva: Sinalização clara e intuitiva, numeração grande e legível nos andares.
Mobilidade temporária: Morador que quebrou a perna, idoso em recuperação, gestante com dificuldade de locomoção. A acessibilidade beneficia todos, não só pessoas com deficiência permanente.
Erros que condomínios cometem
Votar acessibilidade em assembleia para negar — É ilegal. O direito da pessoa com deficiência prevalece sobre deliberação condominial.
Fazer rampa fora da norma — Rampa muito íngreme, sem corrimão ou sem piso antiderrapante é risco de acidente e não atende à legislação.
Cobrar a adaptação do morador com deficiência — Obras em áreas comuns são custeadas por todos, via taxa condominial. Não é justo (nem legal) cobrar apenas do morador que demandou.
Ignorar até ser processado — O custo de um processo (indenização + honorários + obra emergencial) é sempre maior do que o custo de fazer a adaptação proativamente.
Como o Residente apoia a gestão de acessibilidade
Desde o registro da demanda do morador até o acompanhamento da obra, o Residente permite documentar solicitações, armazenar laudos e orçamentos, comunicar moradores sobre as adaptações em andamento e manter o histórico de tudo que foi feito — garantindo transparência e conformidade legal.